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房地合一稅為105年（2016）上路的房地交易稅新制，並且在110年7月實施上路房地合一稅2.0，規定房地產交易所得需繳稅，稅率依持有期間長短而定。若房產持有超過5年再出售，可享較低稅率。110年底，部分房產達到持有5年的條件，因此111年起，這些房產交易可適用優惠稅率，稱為「5年課稅期解封」。

簡單來說，5年解封意味著持有房產超過5年的民眾可藉稅率降低，減輕出售時的稅務負擔。不過，賣房是否划算，仍需考慮其他因素，如市場行情、房價波動及個人財務規劃等，不能單憑稅務優惠來決定；本文將簡單介紹房地合一2.0相關的政策背景與賣房的注意事項，協助你做出最有利的決策。

一、房地合一2.0是什麼

1、房地合一稅的政策背景

房地合一稅2.0是政府為健全房地產市場，抑制短期炒房所推出的一項稅制改革。相較於舊制，新制將房地產交易所得納入綜合所得稅課徵，並依持有期間長短，分別適用不同的稅率。在房地合一稅1.0時期，稅制針對105年1月1日後取得並出售的房地產，統一課徵財產交易所得稅，試圖解決以往土地增值稅與財產交易稅分開計稅的不公平問題。然而，隨著房價持續飆升，短期炒房現象依然猖獗，導致房地合一稅在抑制投機炒作方面效果有限。因此，政府在110年推出房地合一稅2.0，以更嚴格的稅率與規範，進一步控管房地產市場。

2、房地合一2.0的主要內容

（1）延長持有期間適用高稅率：為抑制個人短期炒作不動產，境內居住者與非境內居住者適用高稅率的持有期間均延長，具體稅率如下：

境內居住者：

• 2年內出售：45%。
• 超過2年未逾5年：35%。
• 超過5年未逾10年：20%。
• 超過10年：15%。

非境內居住者：

• 2年內出售：45%。
• 超過2年：35%。

（2）法人比照個人課稅：法人售出不動產時，稅率與持有期間掛鉤，依序為45%、35%、20%，避免以法人名義進行短期交易來避稅。

（3）擴大課稅範圍：房地合一2.0增加了以下兩項課稅標的

• 預售屋及其坐落基地的交易。
• 涉及持股過半、且股權價值超過50%由房地構成的營利事業交易。

（4）土地漲價總數額減除上限：為了防止有人藉由報高土地的移轉價格來提高「土地漲價總數額」，從而減少該繳的所得稅，現在規定土地漲價計算只能依照政府公告的土地現值來算，無法隨意報高。這樣的規定可以避免有人利用不真實的報價來逃避稅款，確保大家繳的稅是公平的。

（5）五種交易不受影響

• 因非自願因素（如調職、強制執行）出售房地產。
• 與建商合建分回的房地產。
• 危老重建或都市更新後的首次移轉。
• 營利事業興建完成後的首次移轉。
• 自住房地持有並設籍滿6年，課稅所得在400萬元以下免稅，超過400萬元則適用10%的稅率。

（6）自住免稅條件更嚴格：自住免稅額維持400萬元，但條件更嚴格，房屋需持有超過6年、不得出租或供營業使用、交易完成後一年內須申請免稅。

二、房地合一2.0的實施效果

1、短期炒房明顯減少

在高稅率的威懾下，短期內持有並出售房產的投資者大幅減少，房市交易熱度有所降溫。根據財政部的統計數據，2022年與2023年的短期交易量相較2019年平均下降超過30%。

2、預售屋市場影響

預售屋交易納入課稅範圍後，投機需求顯著降低，預售市場轉為理性化。然而，對部分購屋族來說，由於第七波信用管制措施的影響之下，購屋難度仍存在。

3、稅收成效顯著

根據財政部 2024 年 10 月全台賦稅收入初步統計，今年房屋稅稅收已達 922 億元，首度突破 900 億元，房地合一稅收前 10 個月 857 億元，已經寫下歷史新高，顯示政策有效增加了政府收入，用於公共建設與社會福利支出。

三、5年課稅期解封的影響

房地合一2.0政策實施後，將房地產交易所得納入綜合所得稅課徵，並依持有期間長短，分別適用不同的稅率。其中，持有5年以上出售的房地產，可以享有較低的稅率。所謂的「解封5年課稅期」，指的是從2016年房地合一2.0上路後，到2021年底，持有期間滿5年的房地產，在2022年開始可以適用較低的稅率。解封5年課稅期對市場的影響如下：

1、交易量增加

許多民眾可能為了享受較低的稅率優惠，而選擇在5年課稅期解封後出售房產，這可能導致短期內房地產交易量增加。

2、房價走勢趨緩

交易量的增加，可能會對房價產生一定的影響。加上新青安貸款精進措施6月啟動，八大公股行庫從嚴審查，以及央行管控銀行房貸等因素影響下，房市申辦熱度逐步降溫。

四、賣房前應注意的事項

• 持有期間計算：準確計算持有期間，確保符合5年以上出售的條件。
• 自用住宅優惠：如果您的房產是自用住宅，且符合相關規定，可以享有更優惠的稅率。
• 交易成本：除房地合一稅外，還需考慮仲介費、代書費等交易成本。
• 市場行情：了解目前房地產市場的行情，評估出售的時機。

五、房地合一2.0新版與1.0舊版的差異

在房地合一稅實施之前，政府對於房屋和土地的交易所得課稅，採行的是「土地、建物分開課稅」的雙軌制。簡單來說，若因土地交易獲利，則需依據公告現值繳納土地增值稅；若因房屋交易獲利，則依據實際交易價格繳納所得稅。為了使房產交易的課稅方式更為一致、透明，並有效抑制短期炒房行為，政府於105年實施了「房地合一稅」。這項稅制將房屋和土地視為一個整體，統一計算交易所得，並依據持有期間長短，分級課徵所得稅。

1、房地合一稅課稅範圍

因為房地合一稅 是在 105年後才正式施行，所以要課稅的標的為：

• 取得時間：於 105 年 1 月 1 日以後「 取得 」的房屋、土地
• 出售時時：在 105 年 1 月 1 日以後「 出售 」的房屋、土地
• 預售屋：在 105 年 1 月 1 日以後「 取得 」的「 預售屋及其坐落基地 」
• 股權交易： 符合一定條件的股份或出資額（通常是指與房地產相關的股權交易）。

2、房地合一1.0與2.0差異比較表

比較項目	房地合一1.0	房地合一2.0
實施日期	2016年7月1日	2021年7月1日
稅率結構	– 持有未滿2年：45% – 持有2年以上：20%	– 持有未滿2年：45% – 持有2年至未滿5年：35% – 持有5年至未滿10年：20% – 持有10年以上：15%
適用範圍	個人房地產交易	擴大至包括預售屋交易及企業、法人名義購房
自住免稅條件	符合條件可享400萬元免稅額	持有期間需超過6年，且未出租或營業使用，才能享受400萬元免稅額
預售屋課稅	不課稅	即使未完成移轉登記，也納入課稅範圍
法人購房的稅負	與個人相同稅率	適用更高稅負，抑制法人炒房
扣除項目	包含房屋修繕費與購屋時支付的相關稅費	維持與1.0相同
炒房監控	一般監控措施	要求交易雙方提供更多財務資料，防止隱匿所得
政策目標	抑制炒房行為，穩定房市	強化公平課稅，進一步打擊炒房，確保房地產回歸居住功能
市場影響	短期炒房行為受到一定抑制	對短期投資者更具威懾力，自住需求者受保護，市場逐步趨穩

3、主要差異總結

• 稅率結構更細化：房地合一2.0 根據持有期間細分為四個稅率階段，對短期與長期持有者的稅負進行更明確的區分。
• 適用範圍擴大：新增預售屋及法人名義購房的課稅規定，進一步打擊炒房行為。
• 自住免稅條件更嚴格：要求自住用房屋需持有超過6年且未出租或營業，才能享受免稅優惠。
• 加強炒房監控：提升交易透明度，要求提供更多財務資料，避免隱匿交易所得。
• 法人購房稅負提高：針對企業與法人炒房，適用更高稅負以防範過度投機。
• 預售屋納入課稅：即使未完成移轉登記，預售屋也列入課稅範圍，增加課稅公平性。

六、房地合一2.0對重購退稅的重要性

重購退稅是房地合一稅政策中的一項稅務優惠措施，主要針對出售舊房後購買新房的情況，幫助符合條件的納稅人減輕稅負壓力。以下為重購退稅的核心概念和條件：

1、申請條件

• 本人／配偶／未成年子女須設籍：這3種人其中之一，必須在房子中設有戶籍，並且有居住在裡面的事實。
• 原屋出售前1年無出租／營業使用：原持有的房屋與土地出售前1年，不可以有營利或出租等情形。
• 新屋購入後5年內無出租／營業使用：新購入房屋與土地，5年內不可以有售出、營利或出租等情形。
• 房屋重購退稅2年內須完成申請：不論先賣後買，或是先買後賣，都必須在2年內完成房屋重購退稅的申請。

2、出售房屋的資格

• 出售的房屋必須屬於房地合一稅適用範圍，即105年1月1日後取得的房地產。
• 出售房屋所得已依房地合一稅納稅。

3、退稅範圍

• 若新購房地的價格等於或高於出售房地的價格，可全額退稅。
• 若新購房地的價格低於出售房地的價格，則按比例退稅。
• 重購退稅計算

4、退稅金額公式如下

• 全額退稅：新購房價 ≥ 出售房價，則可退回所有已繳稅款。
• 比例退稅：新購房價 ＜ 出售房價，退稅金額按兩者的價格比例計算。

5、重購退稅的目的

重購退稅旨在鼓勵住宅改善需求，減少因房屋買賣造成的稅負壓力，並與政府抑制房市炒作的政策方向相符。此制度在房地合一2.0實施後繼續有效，適用於短期內需變換自住用途房屋的情況，並對投資客進一步限制，以保障真正居住需求者的利益。

七、房地合一2.0常見問題

Q1：針對預售屋交易（含紅單），其收入計算方式及相關認定標準是什麼？

預售屋交易簡單來說，就是在還沒取得房屋產權前，把購屋的權利（像是簽好的買賣契約或紅單）賣給其他人。交易的持有期間是從簽下買賣契約或紅單的那一天開始算，到把權利賣出的日期為止。收入部分只計算買方支付給賣方的轉讓費，不包括建設公司後續收取的款項。例如，A 君買了一間預售屋，付了 200 萬訂金，後來以 230 萬把購屋權利賣給 C 君，收入就是 230 萬，持有期間算到交易日為止。

Q2：個人課稅所得400萬元以下免稅條件為何？

1. 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿6年。
2. 交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
3. 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠規定。

Q3：長期持有自住者會受房地合一2.0影響嗎？

不會。維持原自住房地租稅優惠，個人交易持有6年以上自住的房屋、土地，課稅所得400萬元以內者免納所得稅，超過400萬元者，就超過部分按最低稅率10%課徵所得稅。