買預售屋必看！五種履約保證方式比較，避免爛尾樓風險
買預售屋是許多人實現購屋夢想的重要途徑，隨著央行2024年9月起祭出史上最嚴格的信用管制措施，房市買氣驟然降溫，小型建商資金壓力劇增，倒閉停工的案例頻頻上演。近期新聞報導，某老牌營造廠因資金缺口，旗下多達10處工地全面停工，引發市場高度關注。專家示警，隨著金管會嚴查租賃授信，部分中小型建商被迫轉向高利融資，成本節節攀升，一旦銷售不如預期，最終恐走向停工倒閉，讓購屋族淪為「錢房兩失」的受害者。
在這樣的市場氛圍下，如何保障自己投入的龐大頭期款與工程款，避免面臨爛尾樓惡夢，成為每位買預售屋消費者最迫切的課題。因此，政府為預售屋設立了重要的保障機制——「履約保證」。
究竟預售屋履約保證是什麼？它是否真能完全守護你的購屋權益？本文將帶你深入解析預售屋履約保證的五種安全網，說明其運作方式、優缺點及潛在風險，並教你如何在簽約時把關每個細節，降低停工倒閉的風險，安心築夢不再怕。
一、為什麼預售屋特別需要「履約保證」
1、預售屋先付款後交屋，風險最高
想像一下，你花了幾百萬元訂製一個夢想中的玩具，還沒看見實品就要先把錢全數付清。如果製作公司中途倒閉或資金用罄直接跑路，結果不僅玩具無影無蹤，辛苦積蓄也付諸流水。這種「先付款後交屋」的交易模式，就是預售屋最大的風險來源。買方必須在房子尚未興建完成前，就支付頭期款甚至工程款，若沒有完善的履約保障，一旦建商出狀況，權益將難以挽回。
2、避免一屋多賣或產權糾紛
早期台灣房地產市場亂象叢生，曾發生過建商惡意「一屋多賣」、產權不清、抵押借貸層層疊加等事件，導致消費者在繳納款項後才驚覺房屋所有權根本無法移轉。透過履約保證，買方每筆付款都會被嚴格監管，確保款項僅用於該建案施工，不會遭到挪用或用來償還其他債務，避免產權糾紛與重複出售的風險。
3、法律強制要求與市場慣例
隨著消費者保護意識提升，政府參考國外行之有年的「信託保管」（Escrow）制度，制定《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，規定建商在銷售預售屋時，一定要提供履約保證或資金信託。簡單來說，就是讓你的購屋款由第三方（像是銀行或建經公司）專款專用，並按照工程進度分階段撥款，不能隨便挪用。現在幾乎所有合法建案都會採用這種方式，已經成為房市交易的共同標準。
履約保證的本質，是在預售屋交易中建立一道「安全防線」，防範建商因財務困境、經營不善或惡意操作，導致購屋人錢房兩失。
二、預售屋「不動產履約保證」五種方式，保障強度大不同
當你購買預售屋時，政府強制規定建商必須提供以下五種履約保證機制中的其中一種，了解它們之間的差異，是保障你權益的第一步。
1、價金返還-最直接的「退錢」保證！
這是對消費者保障最強的一種方式。建商會找一家金融機構（通常是銀行）來負責承作，你支付的每一筆購屋款都會先存入這家銀行管理的專用帳戶。銀行會替你保管這筆錢，等房子順利蓋好、確認能交屋後，銀行才會把錢付給建商。這樣一來，如果建商出問題沒把房子蓋完，銀行會幫你保護好錢，避免你血本無歸。
爛尾怎麼辦？ 如果建商最終因為任何原因（例如資金斷鏈、倒閉）無法依約定完工交屋，這家金融機構就會按照保證書上的承諾，把你的已繳價金全數退還給你。對於買方來說，它提供了最直接、最安心的 資金保障。即使房子爛尾了，你至少能拿回錢，避免「錢房兩失」的悲劇，你可以用這筆錢再去尋找新的購屋機會。
價金返還的限制： 雖然保證退款，但它不保證房子一定能蓋好、能準時交屋，也不保證房屋品質。你可能還是會經歷等待、失望，最終還是沒能住進心儀的房子。
2、 不動產開發信託-土地與資金雙重控管，「專款專用」避免爛尾！
這是目前預售屋最常見的履約保證方式之一。簡單來說，建商會將興建這個建案的土地和所有收到的購屋款項，一起信託給一家金融機構（例如銀行）或專業信託公司 來管理。這筆錢只能專款專用，專門用在這個建案上，不能拿去做其他事情。
金融機構會根據工程進度，分階段撥付資金給建商，並負責監督整個建案的進度，確保資金真的用在蓋房子上，避免被挪用或浪費。同時，土地和資金在信託期間也不會被建商隨意處分，或被債權人查封，保障建案可以順利完工。
爛尾怎麼辦？ 這些錢和土地為專款專用，只能用來蓋這棟房子，不能被建商隨意挪用去蓋別的案子，或被建商的債權人隨意查封。受託的金融機構會按照工程進度，逐步撥款給建商。如果建案爛尾，信託帳戶中未動用的餘款會被保留，通常會用於：
- 尋找其他建商接手續建，讓房子有機會完工。
- 如果無法續建，信託專戶中的餘款會依照買方的出資比例，退還剩餘款項。但請注意，這通常是「餘款」，可能無法全額退還你已繳的價金，因為有些錢已經支付給已完成的工程進度了。
不動產開發信託的限制：它並不保證房子一定能準時完工或品質一定很好，也不保證如果真的遇到爛尾，買方一定能全額拿回已繳的錢。
3 、價金信託-買方款項的「專用帳戶」
所謂的「價金信託」是為了保護買方繳款安全而設計的一種資金管理機制，簡單來說就是──你付的錢不會直接交到建商手上，而是先存進銀行開設的「專屬帳戶」，由銀行來幫你「看緊荷包」。
銀行會和建商（或合建雙方）簽訂一份「信託契約」，確定資金怎麼使用、什麼時候可以撥款。整個信託期間，銀行會監控資金用途，例如：付給工班的工程款、繳納稅費等，確保這筆錢真正用在「蓋房子」上，而不是被挪作他用。理論上，這份信託的受益人是建商，但如果建商中途倒閉、無法完工或交屋，這份受益權就會轉成買方擁有，確保你不會血本無歸，這也是為什麼價金信託被視為一種買房保障機制。
和不動產開發信託有什麼不同？
兩者都屬於資金信託管理，但「不動產開發信託」的範圍較廣，可能涵蓋整個建案開發資金；而「價金信託」則是專門針對買方繳的購屋款，屬於較具針對性的保護機制。
爛尾怎麼辦？ 與不動產開發信託類似，重點在於「專款專用」。當建案爛尾時，信託專戶中的錢也會被保留。處理方式通常是：若建案無法完成，剩餘的信託款項會依買方的受益權比例退還。
價金信託與不動產開發信託比較
| 項目 | 不動產開發信託 | 價金信託 |
| 信託範圍 | 土地 + 全部建案資金 | 僅限買方繳納之房款 |
| 風險控管對象 | 建商整體開發行為 | 買方付款流程 |
| 撥款條件 | 工程進度審核 +主管審查 | 根據合約與工程進度撥款 |
| 保障對象 | 開發完整控管、買方間接受益 | 買方資金安全為主 |
| 爛尾處理 | 協助續建或退還信託餘款 | 未撥款金額可按比例退還 |
4、同業連帶擔保
簡單來說，就是兩家實力差不多的建商互相幫對方背書。如果其中一家建商的建案蓋不下去，另一家建商就必須無條件接手蓋完、交屋給買方。建商會把這項「連帶擔保」的書面資料提供給你，讓你知道有另一家建商願意負責任。
這種方式對建商來說是成本最低、最簡單的履約保證，所以在實務上最常見。但問題也在這裡：
許多互相擔保的建商，其實都是同一集團、同一家族、甚至是同一筆資金在運作。這就像你和你的兄弟互相保證對方的債務，結果一旦有人破產，另一個通常也撐不住。
一旦主建商資金周轉出問題，理論上應由另一家建商接手續建，但如果背後是同一批人在操盤，那對方也很可能陷入同樣的財務危機。這時候，「無條件接手蓋完」就會變成一句空話，根本沒有能力完成建案，買方還是面臨爛尾風險。
總結來說，建商互保看起來多一層保障，實際上可能是「左手擔保右手」的安排，真正遇到財務危機時，不見得能發揮作用。
5、公會連帶保證
這種做法是由建商公會出面，協調多家建商一起簽署一份協定。協定內容規定：只要其中一家建商蓋不下去，其他參與協定的建商必須無條件出手接手蓋完、交屋。聽起來好像是最強大、最有保障的版本──但實際上，幾乎是理論派的紙上談兵，在現實中很少真正落地執行。
這種「公會協定型連帶保證」雖然架構很完整、參與者也多，但在台灣實務上幾乎沒有成功案例。對買方而言，如果看到建案採用這種機制，千萬不要以為保障更高，實際上很可能等於沒有保障。
因此，如果建案爛尾，這種保證幾乎幫不上任何忙。
除了建商的履約保證機制外，政府政策也會影響購屋風險與資金規劃。2024年第七波信用管制措施，都讓首購族與投資人面臨更複雜的購屋條件與貸款限制。
👉延伸閱讀：第七波信用管制措施懶人包！什麼是選選擇性信用管制？本篇帶你一次了解
三、預售屋履約保證五大方式比較表｜保障強度、優缺點一次看懂！
在購買預售屋時，許多民眾最擔心的就是遇到「爛尾樓」。政府雖規定預售屋買賣契約必須提供履約保證機制，但不同保證方式的保障力道、實務風險、與買方權益保護程度仍有差異。以下表格清楚整理五種常見的預售屋履約保證方式，幫助您做出更安心的購屋選擇：
| 履約保證方式 | 保障強度 | 主要運作方式 | 購屋者主要保障 | 優點（對買方） | 限制 / 缺點（對買方） |
| 1. 價金返還之保證 | ⭐⭐⭐⭐⭐（最強） | 銀行開設專戶，若建商違約無法完工交屋，銀行保證全額退還購屋款 | ✅ 資金全數退還保障 | ✔️ 最直接的資金安全保障，避免錢房兩失 | ❌ 無法保證房屋如期交屋或施工品質 |
| 2. 不動產開發信託 | ⭐⭐⭐⭐（強） | 建商將土地與資金全數交由銀行信託，銀行控管建案每一筆資金用途與流程 | ✅ 資金控管嚴謹，提高完工機率 | ✔️ 可大幅降低建商資金挪用、爛尾等重大風險 | ❌ 僅可退還剩餘信託款，非全額；不保證準時交屋與施工品質 |
| 3. 價金信託 | ⭐⭐⭐⭐（強） | 買方付款直接匯入銀行信託帳戶，依工程進度撥付建商，專款專用 | ✅ 防止資金遭挪用，提高資金透明度 | ✔️ 確保建商不能任意挪用購屋款，實務業常見、執行率高 | ❌ 僅退剩餘信託款，仍有完工與品質風險，需審慎看信託條款 |
| 4. 同業連帶擔保 | ⭐⭐（弱） | 兩家建商互為擔保，若其中一方無法完工，另一方應接手蓋完與交屋 | ⚠️ 理論上有人接手續建 | ✔️ 形式上提供連帶保證 | ❌ 多為同集團互保，若集團出事同樣難逃，實際保障力有限 |
| 5. 公會辦理連帶保證協定 | ⭐（最弱） | 建商公會協調多家會員簽署連帶協定，如建商無法完工，其他簽約者應共同接手建案 | ⚠️ 多方共同承諾，但無實例支持 | ❌ 實務幾無案例，建商彼此缺乏信任，執行困難，形同虛設，不可依賴 |
為何有履約保證，預售屋還是會「爛尾」?
許多人有個疑問：「我都有履約保證了，是不是就高枕無憂，絕對不會買到爛尾樓？」答案是：不盡然！
雖然履約保證是重要的安全防線，但它並非「萬靈丹」，無法百分之百保證房子一定會蓋好、準時交屋或品質完美，關鍵在於 不同履約保證的「保障範圍」大相徑庭。
- 爛尾的根本原因： 爛尾樓主要是建商資金斷鏈、經營不善、挪用款項等導致。
- 履約保證的極限： 即使是保障最強的「價金返還之保證」，也只保障你的「錢」，房子本身還是會爛尾。而其他多數履約保證，核心是保障資金「專款專用」，但這不等於房子一定會蓋完或蓋好。
四、預售屋履約保證怎麼申請?還有哪些重要注意事項
預售屋的履約保證，一般不需要由買方主動申請，而是由建商負責提供。根據規定，預售屋買賣契約中必須選擇一種履約保證方式，並在合約中明確記載。以下是購屋人應該了解的流程與申請觀念：
1、履約保證是由誰申請？建商主動提供
預售屋的履約保證由建商依法主動提供，買方無需自行申請。依內政部規定，建商在銷售前必須選擇一種履約保證方式，並將相關內容載明於買賣契約中。買方僅需確認契約是否明確記載保證方式與提供單位，即可確保自身權益。簡言之，履約保證是建商的法定義務，不是買方自費申請的項目。
| 角色 | 責任說明 |
| 建商 | 須依規定提供履約保證機制（五選一），並向銀行、信託公司或其他機構洽談合作 |
| 買方 | 不需親自申請，但務必確認合約中已載明履約保證內容與方式，保障自身權益 |
2、預售屋履約保證申請流程
- 簽訂買賣契約時確認： 在簽訂預售屋買賣契約時，建商就必須明確載明其採用的 履約保證機制（五選一），並提供相關證明文件。務必仔細閱讀，確認其履約保證的承作機構（銀行、建經公司等）。
- 開立信託/專屬帳戶： 確定履約保證機制後，建商或建經公司會協助在指定銀行開立一個信託專戶或專屬帳戶。你的所有購屋款項（頭期款、工程款等）都將匯入這個專戶，而非直接進入建商的一般帳戶。
- 資金控管與撥付： 信託機構（銀行或建經公司）會依據買賣契約及工程進度，逐步將款項撥付給建商。這個過程是受控管的，確保資金專款專用。
- 建案完工與交屋： 當建案取得使用執照並符合交屋條件後，信託機構會結算所有款項。在買方驗收房屋、辦理對保貸款、支付完尾款後，建商才能從信託專戶中領取所有價款，同時完成產權移轉給你。
3、買方該怎麼確認是否有履約保證？
買方可透過預售屋買賣契約書確認是否有履約保證。依規定，建商必須在契約中清楚載明保證方式與提供機構。購屋前，買方應詳閱契約內容是否載明履約保證類型與細節，並可向建商索取證明文件。若契約未明確說明，應立即要求補正，切勿在保障機制不明時簽約付款，以確保交易安全。
| 確認步驟 | 檢查重點 |
| 閱讀買賣契約 | 應明確載明履約保證的「類型」（五選一）與「提供機構名稱」 |
| 索取相關文件 | 要求建商出示履約保證合約影本或銀行/信託開立證明 |
| 查詢信託帳戶 | 若為信託機制（如價金信託、不動產開發信託），可確認信託帳號與銀行名稱是否屬實 |
| 請專業第三方協助 | 可請代書、律師或建經公司代為審閱內容，確保條款合理有效 |
4、 履約保證不等於「萬無一失」！購屋前需注意這些細節
即便有了履約保證，作為精明的購屋者，你仍需保持警惕，注意以下幾點：
- 搞懂你簽的是哪一種履約保證：預售屋有五種履約保證，保障強度差異極大。務必釐清建商提供的是哪一種，並清楚理解其保障範圍和限制（例如：只有「價金返還之保證」才保障全額退款）。千萬別以為只要有「履約保證」就一切安全。
- 仔細審閱履約保證合約：除了買賣契約，履約保證本身也會有一份獨立的合約。請花時間仔細閱讀，了解承作機構的權利義務、保障範圍、除外條款、費用計算等。不懂的地方務必請教專業人士（如代書、律師）。
- 主動查證建商背景與土地狀況：花小錢查大風險險，可至地政事務所調閱建案基地的土地謄本，查看抵押權設定情況。若出現多筆抵押權，特別是融資公司或私人抵押，極有可能是建商財務槓桿過高、潛藏高風險的警訊。
- 履約保證不保證房屋品質與交屋時間：多數履約保證的核心是保障「錢的安全」與「專款專用」，而非房屋本身的施工品質、有無瑕疵，或是否能準時交屋。這些仍需透過買賣契約的條款、驗屋程序和第三方工程會勘來保障。
預售屋的履約保證是保障購屋權益的核心防線，但在簽約之前，務必深入了解各類保證機制的類型、保障範圍及其限制。唯有做好功課、審慎評估風險並主動查證相關文件，才能真正降低爛尾樓風險，安心購屋。
此外，選擇預售屋不僅要考量履約風險，更應評估未來的居住需求與轉手彈性。若你正考慮入手小坪數住宅，建議閱讀以下文章，掌握坪效配置、生活機能與市場接受度等關鍵面向：
👉延伸閱讀：小坪數住宅適合你嗎？買小宅前必知的7大關鍵重點
記住，多一分了解，就多一分保障。透過全面認識「預售屋履約保證」，你就能在房地產交易中，做出更明智的決策，安心擁抱你的夢想家園！
👉延伸閱讀：