在不動產交易中，無論是購買預售屋或中古屋，都涉及高額資金與繁複流程，稍有不慎就可能引發爭議或損失。在房價居高不下、買賣糾紛屢見不鮮的現況下，「履約保證」已成為房地產交易中不可或缺的安全機制。

履約保證的核心目的，就是在交易過程中，透過第三方機構協助管理價金與履約條件，確保買賣雙方依約行事，避免出現「錢付了卻拿不到房」或「房子交了卻收不到錢」的風險。它不僅是交易安全的守門人，更是保障權益、降低風險的重要工具。

本文將帶您深入了解履約保證的定義與運作方式，並比較預售屋與中古屋在實務操作上的差異與注意事項，幫助您在房產交易中做出更明智、安心的決策。

一、什麼是履約保證？一分鐘讓你看懂

買房子不像日常購物，動輒上百萬甚至上千萬的金額，牽涉到龐大資金與產權移轉風險。你敢在還沒交屋、產權也還沒過戶的情況下，就把所有房款交給對方嗎？這就是為什麼「履約保證」變得這麼重要——它就像你請來的一位「資金保險員」，確保整個交易流程安全無虞。

簡單來說，履約保證就是請中立、公正且專業的第三方（例如建築經理公司或金融機構）代為保管買房的錢款，等房屋確實交付、完成過戶手續之後，再把錢交給賣方。若發生違約情形，第三方則會依照契約約定處理。

這種「先保管、後撥款」的方式，能讓買賣雙方都安心履行合約內容。對買方來說，錢不會被對方提早拿走；對賣方來說，只要照合約完成交屋流程，就能確保收到款項。

二、為什麼房地產交易需要履約保證

房地產交易金額動輒數百萬、甚至上千萬，一旦有一方毀約、建商倒閉或是權狀無法順利過戶，買方可能面臨「錢付了卻沒拿到房」的嚴重損失。常見風險包括：

• 建商或賣方收款後跑路或倒閉

• 房屋過戶失敗，產權仍在他人名下

• 預售屋交屋遲延或變更設計

• 不動產詐騙與一屋多賣事件

履約保證的核心，就是用一套制度化的方式，把資金鎖定、流程明確化，避免雙方在交易過程中出現信任危機與財務損失。

三、履約保證流程詳解，從簽約到撥款每一步都安心

想像你在網購一支三萬元的手機，但賣家是你不認識的人。你會直接把錢匯給他嗎？多數人會選擇使用蝦皮這類有使用「第三方支付平台」，先把錢交給平台，等手機到貨、確認無誤後，平台才會把錢轉給賣家。履約保證的概念也一樣——只是它的對象從手機變成了房子，金額從三萬變成三百萬、甚至三千萬。

履約保證的運作方式，簡單來說，就是引進一個公正的第三方機構來保管交易款項與相關文件，確保買賣雙方都能依照契約約定履行義務，降低交易過程中的風險。雖然不同類型的履約保證（例如中古屋的「價金履約保證」和新成屋/預售屋的「不動產開發信託」等）在細節上會有些差異，但核心流程都相似，以下以中古屋買賣中常見的價金履約保證為例說明：

1、簽訂買賣契約與履約保證合約

在您與賣方簽訂房屋買賣契約的同時，也會一併與第三方履約保證機構（如建築經理公司或銀行）簽署履約保證合約。這份合約會清楚載明您的購屋款項將如何被安全保管、撥付條件，以及相關費用等重要細節，確保您的交易資金安全無虞。

2、開立專屬履約保證帳戶

履約保證機構會為這筆交易開立一個專屬的信託專戶或履約專戶。這個帳戶是獨立的，買賣雙方都無法直接動用裡面的資金。

3、買方分期匯入購屋款

• 根據買賣契約的約定，買方會將各階段的購屋款項（例如：斡旋金轉定金、簽約款、用印款、完稅款、銀行貸款撥付等）陸續匯入這個履約保證專戶中。
• 買方的銀行貸款也會直接撥款至此專戶。

4、地政士執行過戶與稅務作業

• 專業的代書（地政士）會負責處理房屋的產權移轉、報稅、完稅等所有法律及行政程序。
• 代書也會與履約保證單位保持密切聯繫，隨時回報交易進度、確認合約條件是否履行，並依據進度從履約保證專戶中代為支付必要稅費與行政費用，確保整個流程合法、透明且不延遲。

5、產權過戶完成並確認交屋

當房屋的產權正式從賣方過戶到買方名下，並且完成房屋點交（買方確認房屋現況符合約定，例如水電、鑰匙、設備等都點交清楚）後，買賣雙方會共同簽署一份結案單或點交證明。

6、履約保證機構撥付價金

當履約保證機構確認所有交易條件皆已履行，包括產權過戶完成、稅費繳清與交屋完成後，便會依約從專戶中撥款給賣方。撥款時，會依照合約規定，先扣除應支付的稅費、代書費用，以及賣方尚未清償的房貸金額，剩餘的淨額才會一次性或分期撥付至賣方指定帳戶。

至此，整個履約保證機制即告完成，不動產交易也正式劃下句點。這樣的機制，有效確保雙方依約履行責任，資金安全有保障，降低糾紛風險。

四、履約保證要花多少錢？費用明細與負擔方式一次看懂

天下沒有白吃的午餐，導入履約保證這項服務，自然會產生一定的費用。雖然這筆費用會略微增加交易成本，但相較於動輒數百萬、甚至上千萬的房屋買賣金額，所需負擔的費用其實相對低廉。這筆支出就像是為您的購屋資金加上一道防護鎖，確保每一筆款項都在安全的機制下流動，進而降低買賣雙方在交易過程中的風險與壓力。與其在事後承擔龐大的損失，不如在事前做好風險防堵，這樣的保障，可說是極具價值的一筆安心投資。

中古屋的「價金履約保證」費用：

• 一般來說，中古屋「價金履約保證」的服務費率約為成交價的萬分之六 (0.06%)。
• 這筆費用通常是由買方與賣方各負擔一半，也就是說，買賣雙方各自支付成交價的萬分之三。
• 舉例來說，如果房屋成交價是1000萬元，總費用約為6000元，買賣雙方各負擔3000元。

預售屋的履約保證費用：

• 預售屋的履約保證機制（如不動產開發信託、同業連帶保證、公會連帶保證、價金信託等），其相關費用通常都是由建商吸收，因為這是法規強制建商提供的保障。這類費用已隱含在房價中，建商不得再額外向買方收取。
• 其中，對買方保障最高的「價金返還之保證」，因其對建商財務要求極高，會大幅增加建商成本，導致這種類型在市場上極為罕見。

五、常見的履約保證類型

在房地產交易中，根據不同屋況與交易流程，履約保證的方式也有所不同。以下是最常見的四種履約保證類型，各具特色與保障強度：

1、價金履約保證

• 適用對象：主要用於中古屋買賣。
• 說明：由公正的第三方（通常是建築經理公司或銀行）設立一個獨立帳戶。買方支付的購屋款會先匯入此專戶保管，直到所有交易流程（如產權過戶、房屋點交）完成後，款項才會撥付給賣方。
• 保障目的：確保買方付款安全，避免賣方捲款或房屋無法順利過戶；同時也保障賣方能順利收到款項，避免買方在過戶後不付款。

2、 同業連帶保證

• 適用對象：預售屋
• 若建商無法履約，將由同一公會的其他建商協助履行契約，屬建築業內部的互保機制。保障力相對有限，建議僅作為輔助性保障。
• 保障目的：降低建商倒閉或無法完工的風險。

3、不動產開發信託

• 適用對象：預售屋
• 說明：建商將土地與開發資金交由銀行信託管理，買方付款後資金依工程進度分期撥付，避免資金被挪用或建案爛尾，保障施工與交屋的完整性。
• 保障目的：此機制能有效降低建商挪用資金或建案爛尾的風險，確保建案能夠持續興建完成。然而，它主要確保資金用於興建，不代表建商若無法完工，買方能全額取回價金。

4、價金信託

• 適用對象：預售屋、中古屋
• 說明：買方價金匯入銀行信託專戶，銀行依合約流程控管資金，確認過戶與交屋完成後才撥款給賣方，是目前保障力最強、最安全的履約保證方式之一。
• 保障目的：與價金履約保證類似，但信託機制下資金的獨立性更高，確保資金不被混用或挪用。

六、中古屋的履約保證，聚焦「價金履約保證」與「價金信託」

在中古屋的買賣交易中，由於房屋已經存在且有明確的產權，買賣雙方主要的風險點在於價金交付的安全性與產權移轉的順利性。因此，最常被採用的履約保證機制便是聚焦於價金保管的類型。

其中，又以由建築經理公司承作的「價金履約保證」最為普及。如前所述，這種方式引入第三方機構管理交易款項，確保買賣雙方在履行各自義務（如交付款項、完成過戶點交）後，才能順利取得對應的價金或產權，有效降低交易過程中的欺詐風險。

此外，「價金信託」在中古屋交易中也是可行的選擇。它同樣透過將買賣價金信託予金融機構保管，確保資金的獨立與專款專用。雖然在中古屋市場上不像價金履約保證那樣常見，但若買賣雙方特別重視資金的最高等級安全性，價金信託便是一個值得考慮的選項。

無論是「價金履約保證」或「價金信託」，其核心目的都是為中古屋買賣提供一個安全、透明的資金控管環境，讓買方能安心付款，賣方能順利收款，最大化保障雙方的交易權益。

項目	價金履約保證（中古屋最常見）	價金信託（中古屋較少見、預售屋較多）
受託管理方	建築經理公司（配合銀行專戶）	銀行
委託人	買賣雙方	買賣雙方
費用計算	成交價的約 0.06%	手續費 + 成交價的約 0.03%～0.05%
服務範圍	款項保管、文件管理、流程控管、糾紛調處	僅款項保管與依約撥付
資金保管獨立性	高（資金存入銀行專戶，由建經公司控管，實務上風險低）	最高（資金受《信託法》保護，與銀行及當事人自有資產完全獨立）
糾紛處理	履約保證公司可居中協調、提供專業意見，降低訴訟可能性	不直接介入，若有爭議需買賣雙方自行協商或循法律途徑解決
適用情境	適合期望省時、有專業第三方協助交易管理的買賣雙方	適合極度重視款項獨立安全性、不介意自行處理交易細節及糾紛者

七、預售屋的履約保證類型

預售屋交易具備「先付款、後交屋」的特性，相較於中古屋，潛藏風險更高。買方常需在建案尚未完工前就支付大筆款項，若建商發生倒閉、資金挪用或工程停擺等情況，將導致無法交屋、權益受損，嚴重甚至可能成為「爛尾樓」受害者。

為降低這類風險，政府已明文規定：預售屋交易必須採用履約保證制度，以強化買方資金保障。不同於中古屋多採用單一履約方式，預售屋的履約保證類型更加多元，目前共有以下 五種法定履約保證方式，每種都有其適用情境與保障強度。

購買預售屋前，務必確認建商採用的履約保證類型，確保自身權益受到完整保障。

1、價金返還之保證：由金融機構承諾，若建商無法履約，將您已繳的購屋款全額返還，提供買方最高等級的資金保障。

2、不動產開發信託：將建案土地與資金信託給金融機構管理，確保專款專用於建案開發，降低爛尾風險。

3、價金信託：將買方繳交的購屋款信託給金融機構管理，確保資金不被挪用，獨立保管。

4、同業連帶保證：由建商的同業提供連帶責任擔保，確保建商能依約完工交屋。

5、公會連帶保證：由建商所屬的建築同業公會，對建商的履約義務負連帶保證責任。

無論是購買預售屋還是中古屋，金額動輒上百萬甚至上千萬，稍有不慎就可能造成重大損失。履約保證制度正是為了在房地產交易中提供一層關鍵防護網，讓買方安心付款、賣方安心交屋，降低交易糾紛與風險。

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八、常見問題

Q1：中古屋交易可以選擇不使用履約保證嗎？

目前法規並未強制中古屋交易必須使用履約保證，但建議仍應採用，特別是高總價或屋況複雜的案件。許多糾紛往往來自：

• 買方先付款但產權無法過戶

• 賣方過戶後卻收不到尾款

• 合約內容履行認知不同等爭議

透過「價金履約保證」或「價金信託」等機制，由第三方（如建經公司或銀行）協助控管流程與資金撥付，可有效降低信任風險與糾紛機率。

Q2：履約保證的費用是誰負擔？會不會很貴？

履約保證的費用通常為成交價金的萬分之六，依照不同機構與方案略有差異。中古屋多由買賣雙方各自負擔一半；預售屋則因為為法定義務，由建商吸收或含在房價中，買方不一定會額外支付。

雖然是一筆額外支出，但與動輒數百萬甚至上千萬的房產金額相比，就像為交易安全買了一張保險，相當值得。

Q3：所有建案的履約保證都一樣嗎？

不，並不完全相同！
雖然依《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定，所有預售屋建案都必須提供履約保證，但實際執行方式、保障內容與細節條件，會因建商、建案規模與合作機構不同而有所差異。

不同建案可能採用不同類型的履約保證，例如：不動產開發信託、同業連帶保證或價金信託等，而各種方式在資金控管、工程進度撥款、糾紛處理等層面也會有所不同。因此，在簽約前務必詳閱合約條款，確認建案所採用的履約機制內容與流程，才能真正保障自身權益。