什麼是中古屋履約保證？真的有保障嗎？在動輒數百萬甚至上千萬的房地產交易中，資金安全與產權過戶是最大風險，而履約保證制度正是為了降低糾紛而設計的保障機制。本文將帶你深入了解什麼是中古屋履保提供的安全防護，以及申辦時應注意的關鍵細節，讓你在買賣中古屋的過程中多一層防護，少一分擔憂。

一、中古屋履約保證是什麼？

在介紹 中古屋履約保證 前，我們先來了解一下 中古屋是什麼，通常是指已經完成建築並辦理房屋權狀登記，且曾經有過轉手交易或使用紀錄的房屋。它不同於預售屋（尚未蓋好）與新成屋（剛落成且未被使用過）。

1.中古屋的定義是什麼？

1. 曾經經過一次以上的轉手買賣的房屋，不論屋齡新舊，只要房產被房主買賣過，即屬中古屋。這代表即使是剛完工的新房，只要已被買賣過，也算是中古屋。
2. 建築物已完工且領取使用執照超過三年以上的房屋。即使尚未轉手，因為已經完成且使用超過三年，也被業界視為中古屋。

因此，中古屋不一定是「舊房子」，它包括剛完工但已經有過買賣交易的房屋，也包含屋齡較長且曾有人居住過的房屋。這兩種定義反映了房屋在市場上的「二手」屬性與使用歷史。中古屋因為曾有居住或交易記錄，房況與權屬關係較新屋複雜，買賣過程中風險與糾紛的可能性也相對提高。

中古屋履約保證是什麼？

中古屋履約保證是指在中古屋買賣交易過程中，買賣雙方約定由第三方機構（通常是銀行或建築經理公司）負責保管買方支付的房屋價金及相關重要交易文件，並在特殊情況下行使契約指示權，以避免交易過程中產生瑕疵或糾紛。簡單來說，履約保證透過第三方的公正監管，保障買方的款項安全，防止賣方未完成產權過戶或其他義務即取得價金，同時確保交易流程的透明與順利。

在中古屋履約保證機制中，買方支付的款項會匯入由第三方機構於銀行設立的「履約保證專戶」，該機構負責確認款項正確並統一支付交易過程中產生的稅捐等相關費用。當確認買賣雙方完成應付費用及房屋過戶、點交等程序後，履約保證專戶中的餘額才會全數撥付給賣方，以保障整個交易流程的安全。常見的履約保證種類分為以下兩類：

• 買賣價金履約保障：同時控管價金與產權文件，提供更全面的交易保障，是成屋交易中佔比最大的方式。
• 已收價金履約保證：只對已收的價金總額做保證，若遇法律糾紛，需由買賣雙方自行啟動法律程序處理。

中古屋履約保證是保障買賣雙方權益、提高交易安全的重要機制，透過第三方專業監管，確保買方資金安全與賣方履約無虞，讓中古屋交易更加安心穩定。

二、中古屋履約保證重要性與保障內容

中古屋交易市場中，詐騙手法層出不窮，讓許多買賣雙方在交易過程中蒙受重大損失，履約保證制度的設立，正是為了防止過去常見的交易糾紛與買方權益受損的情況。像是屋主捲款潛逃、一屋多賣、產權不清等問題，曾讓許多購屋者陷入財務與法律困境。

1.為什麼中古屋履約保證很重要？

1. 保障買方資金安全

中古屋交易金額龐大，若買方將款項直接交給賣方，一旦賣方捲款潛逃、一屋二賣或房屋被查封，買方將面臨巨大的金錢損失。透過履約保證，款項會被安全地保管在專戶中，直到買方取得完整的房屋產權，才會撥款給賣方。

2. 確保賣方能順利收款

對賣方來說，履約保證同樣重要。它能避免買方在完成過戶後，不支付剩餘款項的風險。在履保機制下，買方的款項會先行到位，確保賣方在交出房屋產權後，能順利收到所有價金。

3. 處理交易衍生的稅費與貸款

在房屋交易過程中，會產生多項稅費（如土地增值稅）以及需要清償賣方原有的房貸。履約保證專戶會統一控管這些款項，由專業的地政士協助處理，讓買賣雙方不必煩惱繁瑣的流程，能更順利地完成交易。

4. 提供糾紛處理機制

如果交易過程中發生爭議，例如：買方違約不買、賣方反悔不賣，履約保證機構可以依據合約機制，居中協調並催告違約方，盡可能讓糾紛在訴訟前解決。這比買賣雙方自行協商或直接走法律途徑更有效率。

2.中古屋履約保證保障內容

中古屋履約保證的保障內容主要涵蓋以下幾個重要面向，確保買賣雙方的權益在交易過程中得到有效保護：

1.資金安全保障
在中古屋履約保證機制下，買方支付的購屋款會先存入由第三方機構（如銀行、信託公司）管理的專戶，避免款項直接流入賣方帳戶，確保資金在過戶完成前不會被挪用。

2.產權過戶保障
履約保證單位會全程監督產權過戶流程，確認房屋產權順利移轉至買方名下，並檢查是否存在抵押、查封或其他債務糾紛，避免買方因產權瑕疵蒙受損失。

3.交屋品質與時效保障
履約保證機構通常會要求買方在交屋時確認房屋狀況，若房屋有重大瑕疵或不符約定，買方可依合約爭取權益或拒絕付款，保障買方不會付錢買到問題屋。

4.契約履行監督
履約保證制度會根據買賣契約，監督雙方履行義務，包括付款時程、產權移轉日期與交屋時間，透過這種契約履行的嚴格監督，能夠有效減少因單方面違約造成的糾紛。

5.爭議調解與協助
在中古屋買賣過程中，若雙方因契約履行、房屋狀況或付款等問題產生爭議，履約保證單位會主動介入，擔任第三方的中立調解者。透過專業協調與溝通，提供客觀意見與可行的解決方案，幫助雙方化解糾紛。

6.法律與合約保障
中古屋履約保證合約會明確規範雙方權利、責任與違約處理方式，提供明確的法律依據，確保交易流程合法且具可執行性。當一方違約時，守約方可依約主張權利，保障自身利益不受侵害。

在中古屋交易中，履約保證不僅是一道手續，更是守護買賣雙方權益的安全網。它透過第三方機構的資金控管、產權監督與契約履行情況追蹤，確保整個交易過程透明、安全且可控。

三、中古屋履約保證流程

在中古屋買賣過程中，為了避免交易糾紛及保障買賣雙方的權益，履約保證成為不可或缺的重要環節。透過履約保證流程，買方的資金安全和產權過戶都能獲得嚴格監控與保障，確保中古屋買賣交易流程安全、透明。以下是中古屋履約保證的完整流程：

中古屋履約保證流程

1. 簽訂買賣契約與履約保證合約 在買賣雙方確認交易條件後，會由代書（地政士）協助簽訂房屋買賣契約。同時，也會與履約保證公司或銀行簽訂「履約保證合約」。這份合約會明確載明專戶名稱、服務範圍、費用分擔方式，以及在履保期間內的權利義務。此時，買方需支付第一階段的簽約款。

2. 設立履約保證專戶 履約保證公司或銀行會為該筆交易設立一個獨立的「履約保證專戶」。這個帳戶會由公正的第三方控管，所有買方支付的款項都會存入這個專戶，而非直接交給賣方。如此一來，能確保買賣雙方在交易完成前，都無法單獨動用這筆資金。

3. 用印與完稅 代書會協助辦理用印手續，並將相關文件送至地政機關申報稅費，如土地增值稅、契稅等。買方需配合繳納相關稅款與規費，並支付第二階段的用印款。

4. 銀行對保與設定 若買方需要辦理房屋貸款，此階段會由銀行進行對保，確認貸款條件並簽訂合約。同時，銀行會進行抵押權設定，確保未來貸款的債權。買方也需支付第三階段的完稅款。

5. 產權過戶與核發權狀 當所有稅費繳清，且銀行貸款設定完成後，代書會送件至地政事務所辦理房屋過戶手續。過戶完成後，買方會取得新的房屋所有權狀。

6. 尾款撥付與交屋 這是履約保證流程的最後一個階段。買方需將剩餘的尾款匯入履約保證專戶，接著進行點交，確認房屋狀況與合約內容無誤。待點交完成，代書會通知履約保證公司，將專戶內的款項扣除相關代償費用（如賣方原有的房貸）、稅費與服務費後，撥付給賣方。履約保證費用計算方式：

1. 費率標準：一般為成交總價的萬分之六（0.06%）。
2. 費用分擔：通常由買賣雙方各負擔一半。
3. 實例說明：
   • 若房屋成交價為 1,200萬元，
   • 萬分之六為 7,200元，
   • 買方與賣方各支付 3,600元。

📌 注意事項：各家建經公司收費標準可能略有差異，部分可能依交易複雜度、地區或服務內容調整費率，請以實際簽約條款為準。

中古屋履約保證是保障買賣雙方權益的重要機制，透過上述六個步驟，能有效確保交易過程中的資金與產權安全。將款項交由公正的第三方控管，不僅能防範詐騙、違約等風險，也能讓買賣雙方在專業的代書協助下，順利完成繁瑣的交易流程。

四、中古屋履約保證缺點與漏洞？

儘管中古屋交易中的履約保證是保障交易安全的重要機制，但許多人可能誤以為它能百分之百避免所有風險。事實上，履約保證並非萬無一失，它存在一些缺點與漏洞，若不慎，仍可能讓買賣雙方蒙受損失。

1.中古屋履約保證制度的缺點

1. 服務範圍有限，無法涵蓋所有交易糾紛 履約保證主要負責控管交易金流和確保產權過戶，但對於房屋本身的瑕疵（如漏水、海砂屋、輻射屋等）或點交時發現的落差，履保公司通常不負擔任何責任。若買方在交屋後才發現房屋有重大瑕疵，仍需自行與賣方協商或走法律途徑，履約保證在此時能發揮的作用相當有限。

2. 買方貸款失敗不屬於履保範疇 當買方因個人信用瑕疵、收入不穩定或其他原因導致銀行貸款申請失敗，履約保證公司並不會介入處理。此時，買方可能因無法履行合約而面臨違約，之前支付的款項（如斡旋金、訂金）可能會被賣方沒收。儘管履保專戶能保管資金，但無法保證買方能順利取得貸款。

3. 專戶保管不等於百分百安全 雖然履約保證公司通常是信譽良好的企業，但專戶中的資金仍有其風險。例如，如果買方或賣方提出偽造文件，或履保公司本身的內控出現問題，都可能導致資金被不當動用。此外，如果買賣雙方在合約中設定了複雜的條件，也可能增加履保公司執行時的困難，留下漏洞。

4. 賣方在交屋前突然被查封 這是一個常見的風險。在履保期間，如果賣方因債務問題，導致房屋在過戶完成前被法院查封，交易會被迫中止。雖然履保專戶能保障買方資金不會被賣方拿走，但買方仍會面臨無法取得房屋，且需耗費時間處理退款事宜的窘境。

2.中古屋履約保證詐騙案例

曾一名買家在購買中古屋時，雖然辦理了履約保證，但因賣方在交屋前突然因個人債務問題，導致該房屋被法院查封。儘管履保公司即時中止撥款，保障了買方的資金安全，但買方仍面臨以下困境：

• 無法順利取得房屋：買方夢想中的家園最終化為泡影。
• 交易時間成本損失：買方投入了數月的看屋、議價、辦理貸款等時間成本全部白費。
• 額外費用支出損失：儘管履保費用可退，但買方可能已支付給代書的服務費、鑑價費等款項，則難以全額追回。

中古屋履約保證是保障交易安全的重要防線，但並非萬能。它的缺點與漏洞主要在於無法涵蓋房屋本身瑕疵、買方貸款失敗以及賣方突發狀況等問題。因此，在進行中古屋交易時，買賣雙方除了依賴履約保證外，也應採取額外的保護措施：

• 買方：在簽約前仔細檢查房屋屋況，並在合約中明定相關保障條款（例如：屋況瑕疵擔保）。
• 賣方：確保個人財務狀況穩定，避免在交易期間產生債務問題。

因此，將履約保證視為交易的「基本保障」，而不是「全面保險」。透過謹慎的合約條款與詳盡的屋況確認，才能讓中古屋交易真正做到安全無虞。

中古屋履約保證的最大價值在於確保交易雙方依合約履行義務，保障資金與產權的安全。然而它並非涵蓋所有問題，例如房屋本身的瑕疵、鄰里糾紛等仍需自行查驗。想要讓履保制度發揮最大效果，必須結合專業的產權調查、清楚的合約條款以及可靠的執行單位，才能真正杜絕資金與產權風險，確保交易順利完成。