在高齡化社會中，如何保障老年生活成為許多人關注的議題。有鑑於我國人口老化問題日益嚴重，且國人持有自用住宅比率逾 8 成，加上長者多有「在宅老化」或「在家養老」 傳統觀念。以房養老，旨在協助年長者善用名下房產向銀行申請貸款，提供的另一種房屋貸款產品，為高齡者提供了穩定的生活來源。如何將名下的房產活化，如果想辦理以房養老的方案，該向哪些金融機構辦理?要準備哪一些資料及流程呢?透過本篇文章讓你了解申辦銀行及流程。

一、2024年以房養老貸款申請銀行有哪些

隨著快速的人口高齡化，退休後生活資金，為每一位長者必需面對的問題，金管會於2015年11月起開放銀行承作以房養老業務，依據中華民國銀行商業同業公會全國聯合會2024年6月資料顯示，截至目前總計17家銀行辦理以房養老貸款方案，分別為第一銀行、上海商業銀行、土地銀行、中國信託銀行、台新銀行、兆豐銀行、合作金庫、安泰銀行、高雄銀行、華南銀行、陽信銀行、全國農業金庫、臺灣中小企業銀行、彰化銀行、臺灣銀行、玉山銀行、台中商業銀行。其中以安泰銀行申貸年齡門檻最低，只要年滿55歲即可申請，是17家銀行中最具年齡優勢之銀行，陽信銀行之可承貸額度在臺北市、新北市、台中市、高雄市最高為八成，是17家銀行中最具可貸額度優勢之銀行。其它家銀行的利率大約落在2%-3.29%之間，貸款年限最短7年，最長35年；各家銀行以房養老方案，依不動產地點鑑價，核貸成數有差異性，如表列說明：

2024以房養老銀行專案表
銀行	專案名稱	貸款年齡	貸款額度	利率	年限	連絡方式
第一銀行	「安心貸」-以房養老貸款	年滿60歲以上	最高可貸7成	2.45%起機動計息	最長35年	02-23481982 02-23481942
上海銀行	青松來富	年滿60歲以上	貸款成數最高7成	2.62%起機動計息	最長30年	02-25523111 0800-003111
土地銀行	樂活養老	年滿63歲	最高可貸7成	2.73% ~ 3.29%機動計息	最長30年	02-23483359
中國信託	房轉人生	年滿60歲以上	最高可貸7成	2.79%起機動計息	最長30年	0809-066-666
台新銀行	安居樂齡房屋貸款	65 歲（含）以上	最高可貸7成	2.54%起機動計息	最長30年	02-82535088#239
兆豐銀行	以房養老貸款-歡喜樂活	年滿60歲	最高按鑑價7成。	2.488%起，每月定期浮動計息	最長30年，且申請人年齡加計貸款期間合計須≧90。	0800-002-668
合作金庫	幸福滿袋貸款	年滿60歲	最高可貸7成	分段式2.338%起，一段式2.608%起	最長35年	02-21738888#2853
安泰銀行	美好人生	年滿55歲	最高可貸7成	2.61%起機動計息	最長30年，年齡加貸款年數不低於85。	0800-005-999 02-4128077
高雄銀行	悠活人生	年滿60歲	最高可貸7成	2.69%起機動計息	最長30年	07-5570535#322
華南銀行	安養房貸	年滿63歲	依本行鑑估辦法核定	3.19%起(依本行現行指標利率浮動計息)。	最長30年， 年齡加貸款年數不低於93。	02-23713111#2031
陽信銀行	幸福月俸以房養老貸款專案	年滿65歲	最高可貸8成	2%-2.5%機動計息	7-25年，貸款期間加借款人年齡不低於90	02-28208166#169
全國農業金庫	以房養老貸款	年滿65歲	最高可貸7成	2.793％起	最長30年， 年齡加貸款年數不低於95。	02-23805177
臺灣中小企銀	安老快活PARTⅡ	年滿60歲	依本行不動產鑑估規定辦理。	最低依本行定儲利率指數(月)加0.77%機動計息	最長 30 年，最短 7 年，且貸款期間加計借款人年齡合計數不得低於 90	0800-01-7171
彰化銀行	彰銀老來伴以房養老貸款	年滿60歲	依個案條件核定貸放成數，惟最高不得逾新臺幣2,000萬元。	一段式機動利率方案2.56%	不得少於7年，最長30年，且貸款期間加計借款人年齡合計不得低於90。	02-25362951#2136
臺灣銀行	樂活人生安心貸	年滿59歲	最高可貸7成	浮動計息，目前利率為2.16%〜2.96%	以10年期、15年期、20年期、25年期、30年期等5種為限，且貸款期限加計借款人年齡合計數不低於89	02-23493333#206
玉山銀行	以房養老貸 款	年滿60歲	最高以本行房屋鑑價金額的6成。	一段式利率 2.57% 起，依定儲利率指數機動計息。	最長30年	02-25621313#6018
台中商銀	安居養老房屋貸款	年滿60歲	最高以本行房屋鑑價金額的7成	一段式最低依月定儲利率指數加0.68%機動計息(目前月定儲利率指數為1.72%)。	最長30年，最短10年，且貸款期間加計借款人年齡合計數不得低於90。	04-22236168#6870

二、各家銀行辦理以房養老情形

目前已有17家銀行提供商業型以房養老貸款的服務，除一般貸款方案外，亦有結合信託及保險商品者，年長者可依據其實際需求，選擇適合的貸款方案。截至113年6月30日金融監督管理委員會銀行局統計資料，商業型以房養老貸款之核貸件數為8,302件，核貸額度約新臺幣472億元，目前以房養老業務還是以公股行庫較積極推動。以累計核貸額度來看，截至今年6月底，前五大清一色是公股行庫，其中，合作金庫、土地銀行都破百億，分別來到177.69、110.83億元，而第一銀行、華南銀行也都有70億、64億元，臺灣中小企業銀行有19.31億元。依核貸件數前五大來看，合作金庫、土地銀行累計核貸件數都破2千件，第一銀行、華南銀行也破1千件。

	銀行別	開辦日	核貸件數	核貸額度/億元
1	合作金庫商業銀行	104.11.19	2,873	177.69
2	臺灣土地銀行	105.1.18	2,300	110.83
3	臺灣中小企業銀行	105.3.1	259	19.31
4	第一商業銀行	105.3.30	1,010	70.35
5	華南商業銀行	105.3.30	1,283	64.95
6	臺灣銀行	105.4.20	376	9.98
7	高雄銀行	105.5.19	10	0.41
8	中國信託商業銀行	105.8.8	26	2.72
9	台新國際商業銀行	105.10.6	3	0.80
10	上海商業儲蓄銀行	106.4.24	7	0.48
11	兆豐國際商業銀行	106.9.1	112	10.70
12	安泰商業銀行	106.9.1	16	1.21
13	陽信商業銀行	107.7.5	4	0.21
14	彰化商業銀行	108.1.29	18	1.92
15	玉山商業銀行	110.9.1	5	0.63
16	台中商業銀行	112.12.1	0	0.00
合計			8,302	472

三、以房養老銀行申辦流程

不動產逆向抵押貸款的申請流程，也和普通房貸大致相同，都需要經過抵押設定的步驟。

• 諮詢評估：申請人向有提供以房養老服務的銀行進行諮詢，了解相關產品信息和適用條件。
• 向銀行提出申請：申請人向銀行提出申請，並提供相關資料，包括身份證明、房屋所有權證明等。
• 銀行回報可貸額度：銀行對申請人的房屋進行估價，確定房屋的市場價值，這一步驟至關重要，因為貸款額度將根據房屋價值來確定。
• 核准對保：如果審核通過，進行對保簽約流程。
• 設定抵押權給銀行：房屋抵押權是一種擔保權，指借款人將其擁有的房屋作為擔保物，設定抵押給銀行以取得貸款。
• 按月扣除利息撥款：銀行會按月扣除利息撥款給申請人。

四、以房養老銀行申辦條件

目前國內辦理以房養老的銀行總計有17家，各家銀行申辦的條件不同，以房養老為協助年長者推出的金融方案，故有年齡限制的條件，大部份銀行都要年滿60歲，只有安泰銀行年滿55歲即可申辦，貸款的成數大約為7成，陽信銀行最高可貸8成，也會有貸款年紀+貸款年限不超過95年的條件限制。部份銀行要求房屋擔保品需要借款人居住使用且單獨所有之完整建物及其基地，並可提供該銀行設定第一順位抵押權，在申辦之前，建議詳細諮詢各家銀行。

貸款條件

-年齡限制：年滿55歲~65歲以上。

-貸款年限：貸款年限最短7年，最長 35 年，且年齡加貸款年數不低於95；例如貸款年齡為六十五歲者，則貸款年限最長為三十年。

-貸款成數：貸款成數約6-8成。

-貸款利率：採浮動計息，最低2%~3.29%，原則上高於一般傳統房貸利率水準。

-房屋所有權：多數銀行需要房屋擔保品必須為借款人單獨持有，部份銀行可接受夫妻共有（如土地銀行）、且為自住使用（即不可出租）。

五、以房養老方案

由於以房養老仍保有居住權，讓高齡者不僅能繼續住在熟悉環境，還能透過不動產逆向抵押貸款減輕子女經濟負擔。因此，對部分高齡者來說，以房養老是一個值得考慮的選擇。那麼，以房養老貸款有哪些方案可選？要怎麼申請呢？ 以房養老貸款申辦方案為因應不斷變化的資金運用需求，除了傳統的以房養老方案，不動產逆向抵押貸款的運作方式也出現了許多延伸，例如循環型以房養老方案，以及年金保險型以房養老方案。

• 傳統型以房養老方案 目前市面上較常見的方案，採按月定額給付的方式，每月給付固定的生活費。通常核貸額度為房價7成、年限最長30年，利率2.19%起。
• 循環型／累積型以房養老方案 與傳統型同樣是採按月定額給付的方式，未使用的額度可以累積到下個月，貸款期間沒有動用的額度部分，也不會計算利息。
• 年金保險型以房養老方案 這種方案比較特別，雖然會一次性的給付貸款，但是全額都會用來申購即期年金保險，再由保險公司定期將保險年金撥入信託專戶、專款專用。即使房屋因都更或重建而滅失，或是被保險人提前身故，都不會影響年金保險的給付。

六、辦理以房養老準備資料

辦理以房養老「不動產逆向抵押貸款」是一種針對高齡者的貸款方式，讓高齡者可以將其擁有的房屋抵押給銀行或金融機構，並以此為擔保每月獲得一筆固定的養老金。這種方式可以幫助老年人增加退休收入，提升生活質量。以下是辦理以房養老所需準備的資料：

• 個人身份明文件：提供國民身分證與第二證件(例如健保卡、駕照執照、護照等)、戶籍謄本或戶口名簿(正本供銀行查驗)、印章。
• 房屋所有權證明文件：房屋所有權狀及建物所有權狀影本等。
• 收入及財務狀況證明：銀行存摺或存款證明。

七、常見問題

Q1：以房養老需要繼承人同意嗎？

以房養老是否需要子女同意，各家銀行規定不一。一般來說，銀行在審核以房養老貸款申請時，會要求借款人提供子女同意書，以便確認子女知悉並同意父母以房屋抵押貸款，以及瞭解貸款後的權利義務。但為了避免產生不必要的糾紛，建議您務必先行諮詢銀行貸款規範，確認是否需要子女同意書，以確保您的權益。

Q2：辦理以房養老貸款需要保證人嗎？

由各家銀行依借款人條件評估是否需要保證人，惟原則上可以不用保證人。 若需要保證人，依貸款之還款特性，應徵提一般保證人為宜。

Q3：以房養老貸款有房屋屋齡的限制嗎？

大部分銀行都設有申請人年齡和屋齡的雙重限制，就是「申請人年齡＋貸款年限≧90，屋齡＋貸款年限≦60」的門檻，申辦前可再諮詢各家銀行。