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隨著房價高漲，租屋市場需求日益增加。政府為了鼓勵民眾將閒置房屋出租給有需要的民眾，推出了「公益出租人」的政策，提供稅賦優惠等誘因。本文將詳細介紹公益出租人的申請資格、稅務優惠、以及申請流程，讓您更了解這一項政策的優缺點。

在房價高漲的情況下，為了讓經濟或社會弱勢民眾「住得起」，我國中央政府推動了社會住宅政策。為達成居住正義，政府在住宅的可及性與負擔可能性上努力，讓更多人可以購屋或租屋。財政部更推動青安貸款精進方案（新青安貸款）來協助無自有住宅的家庭實現購屋夢想；內政部於民國111年至115年間推出「300億元中央擴大租金補貼專案」，提供租金補貼、自購貸款利息補貼、修繕貸款補貼等措施。公益出租人就是在這樣的背景之下產生，政府用正面激勵的方式，希望可以藉由租稅優惠，彌補社會住宅不足的缺口，向社會公平居住正義邁進。

一、公益出租人是什麼

「公益出租人」政策是政府推動的房屋出租計劃，主要目的鼓勵屋主將閒置房屋出租給社會或經濟弱勢家庭，以解決租屋市場的供需失衡問題。透過一系列優惠措施，增加屋主出租意願，也為租戶提供穩定、安心的居住環境。

根據《住宅法》第3條規定，「公益出租人」是指住宅的所有權人，或是尚未登記所有權且無法確認所有人的房屋稅繳納人，將住宅出租給符合租金補貼申請資格的人，或出租給社會福利團體再轉租給符合租金補貼資格者，並經直轄市、縣（市）主管機關認定者；出租的房屋必須是合法建築，且具有門牌，並且僅用於居住用途、出租合約中的出租人必須是房屋的所有權人，並在合約中載明其身分證統一編號。

公益出租人是指將房屋出租給符合「租金補貼」資格的房客，並經當地主管機關認可的房東。常見的租金補貼類型包括：300億元中央擴大租金補貼專案、身心障礙者租金補貼、低收入戶租金補貼等等。

二、公益出租人的稅務優惠

以前房東出租房子時，需要繳納高額的所得稅、地價稅和土地增值稅，為了避開這些稅金，很多房東會要求房客不能把戶籍遷入，或者不讓房客申請租屋補助。這樣一來，房客無法申報租金，自己的權益也受到損失。為了解決這種不公平的情況，政府推公益出租人政策，只要房東願意把房子租給符合租金補助或其他社會補助資格的房客，政府就會減免房東的稅金，達到租稅公平的目的。

1、綜合所得稅

認定為公益出租人的房東，於申報綜合所得稅時，享有每屋每月租金收入最高為新臺幣 15,000 元的免稅優惠。簡單來說，房東出租給租金補貼戶即為公益出租人，可以享有綜合所得稅每屋每月租金收入最高1萬5千元免稅。

2、房屋稅

政府為了抑制房屋囤積，推動「房屋稅差別稅率 2.0」（俗稱囤房稅2.0），主要是針對多屋族提高稅率，減輕單一自住房屋的稅負，並鼓勵空置房屋投入市場，房東出租給租金補貼核定戶即為公益出租人，可以享有房屋稅適用自用住宅稅率為1.2%，因此，房東不用擔心房屋會因為承租人申請租金補貼，而無法適用自用住宅稅率。

3、地價稅

自用住宅用地的地價稅率為 2‰，而非自用住宅則依土地價值課徵10‰至55‰的累進稅率。然而，根據《住宅法》第16條，公益出租房屋可適用自用住宅稅率的 2‰，而一般出租房屋的地價稅率至少為 10‰。換句話說，公益出租人可享有最多5倍的地價稅優惠，房東也不必擔心因房客申請租金補貼而失去自用稅率的適用資格。

稅賦類型	公益出租人優惠	一般房東
房屋稅	自用住宅稅率 1.2%	房屋稅率 2.4%-4.8%
綜合所得稅	每屋每月租金收入最高 15,000 元免稅（110年6月9日前為 10,000 元）	一般租金收入需繳稅
地價稅	地方政府評估是否適用自用住宅用地稅率 2‰	一般租賃房屋稅率至少 10‰

三、公益出租人認定方式

成為公益出租人的方式有兩種：

1. 屋主自行申請：房東需準備相關文件（如申請書及身分證影本）向所在縣市政府提出申請，並取得公益出租人認定函。
2. 政府直接認定：若房客已申請租金補貼或符合相關補助資格，政府會自動認定房東為公益出租人，並直接提供稅賦減免，無需屋主申請認定函。

建議房東若不確定是否已符合公益出租人資格，可以到國土管理署「公益出租人查詢網」確認，這樣不僅能享有稅賦優惠，也能幫助需要租屋的弱勢族群。

四、公益出租人缺點

為成公益出租人，除了符合房租稅適用住家自用住宅稅率1.2%、綜合所得稅15000元的免稅額計算，地價稅適用千分之2（地方政府評估是否適用）及可以為社會做出貢獻等優點。但為什麼還是有許多房東不想成為公益出租人，也不想讓房客申請租金補貼呢？下列為公益出租人缺點。

1、土地增值稅無法適用優惠稅率

土地所有權人出售自用住宅用地時，可依「一生一次」或「一生一屋」的規定，享有自用住宅用地稅率的優惠課徵土地增值稅。然而，這些優惠僅適用於「無出租」的住宅用地，意思是出售前一年或五年內未曾出租或營業。雖然公益出租人將房屋租給弱勢族群，但仍屬「出租」行為，因此公益出租房屋的土地在出售時，無法享有自用住宅的優惠稅率。許多房東擔心因失去稅賦優惠而增加支出，因此不願意成為公益出租人，或者不希望房客申請租金補貼。

一生一次自用住宅稅率
自用住宅稅率	10%
一般住宅稅率	20 ~ 40%
1.    使用條件：出售前一年內未出租、營業的住宅用地。 2.    產權條件：地上建物須為土地所有權人或配偶、直系親屬所有。 3.    面積條件：都市土地面積未超過大約 90 坪、或非都市土地面積未超過大約 211 坪。 4.    次數條件：一人一生以一次為限。

 

一生一屋自用住宅稅率
自用住宅稅率	10%
一般住宅稅率	20~40%（按漲價倍數累進）
1、需使用過一生一次優惠稅率。 2、使用條件：出售前 5 年內未出租、營業的住宅用地。 3. 產權條件：土地所有權人或配偶、未成年子女在出售前，持有該土地、自用住宅滿6年。 4. 面積條件：都市土地面積未超過大約45坪、或非都市土地面積未超過大約105坪。 5. 次數條件：沒有限制，但須出售時土地所有權人、配偶、未成年子女沒有該自用住宅以外房屋。

2、公益出租人資格因房客有無租金補貼資格而變動

公益出租人的有效資格取決於房客是否符合租金補貼資格。一旦房客未來停止申請補貼或不符合資格，房東的公益出租人資格將失效，這意味房東每年繳納的稅額可能會因此波動，增加不穩定性，甚至面臨稅金暴漲的風險。許多房東因此選擇不成為公益出租人、不申報租金所得，來降低稅務不確定性。

五、公益出租人常見問題

Q1：公益出租人如果有其他問題，要向哪裡詢問？

可至內政部不動產資訊平台-住宅補貼-公益出租人專區查詢。

Q2：如果一棟三層樓透天厝（單一門牌）分別租給三位符合租金補貼資格的房客，每個租約月租1萬5千元（每月總共4萬5千元），那這樣可以各享1萬5千元免稅額嗎？還是因為只有一個門牌，總共只能享1萬5千元的免稅額？

因該棟3層透天只有1個門牌號碼，所以每屋每月租金收入免稅額度最多仍以1萬5千元為限，縱然出租3層樓，仍只能享有每月最多1萬5千元的稅賦減免。