以房養老貸款的最佳選擇-5大銀行推薦
隨著人口老齡化的加劇，我國已經邁入少子女化、高齡化社會。很多年輕世代家庭無法同時負擔養育孩子及照顧老年人，老年人的生活準備也漸漸由兒女扶養轉變為需要自己負擔生活及經濟。因此，以房養老貸款成為一個日益受歡迎的選擇，擁有房產的高齡者在不搬離現有房屋的情況下，將其房屋資產轉化為現金收入，從而減輕自己及子女的經濟壓力。然而，選擇合適的銀行機構進行這項業務卻是至關重要，本文將探討並說明推薦提供此類服務的銀行，讓您可以更加了解以房養老貸款的辦理情況。
一、以房養老銀行辦理現況及推動歷程
我國在民國 102 年實行公益型的以房養老貸款方案，但因申辦條件門檻過高，導致申辦成效不佳，此方案已停止辧理。幾經波折之後，在政府的主導之下，以公股行庫為主，金管會於104 年11 月起開放銀行承作以房養老貸款業務，合作金庫率銀行之先，自104年11月首先提出首先提出「幸福滿袋」金融商品，即「以房養老」貸款業務，讓長者資產活化安心養老。自民國104年推出迄今，有許多公股銀行相繼開始推出，以下為目前辦理銀行:
- 合作金庫
- 土地銀行
- 臺灣中小企銀
- 華南銀行
- 第一銀行
- 臺灣銀行
- 中國信託銀行
- 台新銀行
- 上海銀行
- 兆豐銀行
- 安泰銀行
- 高雄銀行
- 陽信銀行
- 全國農業金庫
- 彰化銀行
- 玉山銀行
- 台中商銀
依據中華民國銀行商業同業公會全國聯合會2024年6月資料顯示，截至目前總計17家銀行辦理以房養老貸款方案。各家銀行亦積極推出不同貸款方案，包括貸款本金撥付方式，有按月定額撥付者，亦有結合信託及年金保險商品等方式為給付者，借款人於申貸時可考量自身年齡、健康狀況、財務情況、生活安養之所需費用等因素，向銀行諮詢以選擇符合實際需求的貸款方案。
二、推薦辦理以房養老前五大銀行
根據金管會數據統計，截至今年第2季底，17家銀行合計辦理8,302件以房養老業務，核貸額度472億元，比起去年底增加464件、28億元。數據顯示以核貸金額來看，承辦以房養老第一名的是合作金庫，累計核貸件數達2,873件，額度177.69億元，穩居冠軍，第二是土地銀行核貸2,300件、核貸金額110.83億元，第三是第一銀行1,010件，核貸金額70.35億元，第四名的華南銀行承辦案件有1,283件，雖然件數比第一銀行少，但核貸金額為64.95億，故排在第四位，第五名為臺灣銀行核貸376件，核貸金額為9.98億元。相較民營銀行，公股行庫辦理以房養老業務成績相對出色，因為公股行庫比較早投入推廣以房養老業務，亦積極推出不同貸款方案，以下說明前五大銀行辦理的條件說明及特色：
- 合作金庫-幸福滿袋貸款
1、貸款年齡：年滿60歲，票債信正常且具完全行為能力之本國自然人。
2、貸款額度：依合作金庫授信擔保品鑑估規定辦理，首次最高可貸七成。
3、貸款利率：
（１）分段式：前2年2.338%起，第3年起2.638%起（依本行現行指標利率浮動計息）。惟貸款期間須10年以上方得適用分段式計息。
（２）一段式：2.608%起（依本行現行指標利率浮動計息）。
４、貸款年限：最長35年。
5、撥款方式：採平均法按月定額撥付。
6、擔保品：提供借款本人單獨所有之完整建物及其基地。
7、連絡方式：02-21738888#2853
- 土地銀行-樂活養老
1、貸款年齡：年滿63歲，票債信正常之本國自然人。
2、貸款額度：最高可貸7成。
3、貸款利率：2.73% ~ 3.29%機動計息
4、貸款年限：年滿65歲(含)者貸款期間加計借款人年齡合計數不得低於95，最長以30年為限；未滿65歲者一律為30年；夫妻共有者貸款期間以年齡較低者為計算基準。
5、撥款方式：採本金平均法按月定額撥付
6、擔保品：提供借款人單獨所有或夫妻共有之房地為擔保，建物登記用途應含有「住宅」、「商業用」、「農舍」、「公寓」或「住」字樣。
7、連絡方式：02-23483359
- 第一銀行-安心貸以房養老
1、貸款年齡：年滿60歲，具行為能力之本國國民。
2、貸款額度：最高可貸7成。
3、貸款利率：2.45%~4.00%機動計息。
4、貸款年限：最長35年。
5、連絡方式：02-23481982、02-23481942。
- 華南銀行-安養房貸
1、貸款年齡：年滿63歲以上，本國國民且無信用不良記錄者。
2、貸款額度：依本行鑑估辦法核定。
3、貸款利率：3.19%起(依本行現行指標利率浮動計息)。
4、貸款年限：最長為三十年，最短期間應逾七年，且貸款期間加計借款人年齡合計後不得低於九十三歲。
5、撥款方式：按月付息，到期或終止時清償本金(每月應付利息，設有上限)。
6、擔保品：所提供之房地產應符合以下規定
（１）為本人單獨所有完整之建物及其基地，建物用途登記為「住」、「商」、「工」。
（２）房地產可提供本行設定實質第一順位最高限額抵押權。
７、連絡方式：02-23713111#2031
- 臺灣銀行－樂活人生安心貸
１、貸款年齡：年滿59歲之本國自然人
２、貸款額度：最高７成。
３、貸款利率：浮動計息，目前利率為2.16%〜2.96%
４、貸款年限：以10年期、15年期、20年期、25年期、30年期等5種為限，且貸款期限加計借款人年齡合計數不低於89。
５、撥款方式：按月撥貸
６、擔保品：借款人單獨所有，以提供一戶且自住使用。
７、連絡電話：02-23493333#206
三、各家銀行以房養老貸款辦理特色
金管會於104年11 月起開放銀行以房養老業務，截至113年6月已有17家銀行承辦。其中合作金庫為第一間首先開辦商業型逆向抵押貸款之銀行，其方案可結合「高齡者財產信託」及「個人不動產保全信託」，讓以房養老客戶得依個人需求結合信託商品，以安養晚年。而臺灣中小企銀專案最大的特點是，以房貸專案及安養信託，讓借款人生活更有保障。土地銀行可接受擔保品為夫妻共有，在房屋擔保品上限制最為寬鬆，兆豐銀行推出「累積型以房養老」貸款，讓高齡者可依需求選擇更為合適的方案，可將每月未使用的額度逐月累積，在貸款期間有需要的時候一次或分次動用，撥款方式選擇多樣。借款人於申貸時可考量年齡、財務情況、身體健康狀況及生活安養之所需費用等因素，向承辦銀行洽詢，以選擇符合實際需求之貸款方案。
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以房養老貸款銀行特色 |
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| 銀行 | 特色 |
| 合作金庫 | 國內第一間辦理以房養老銀行，申請件數及核貸金額為銀行之首。可結合「高齡者財產信託」及「個人不動產保全信託」。 |
| 土地銀行 | 擔保品可接受為夫妻共有，在房屋擔保品上限制最為寬鬆 |
| 臺灣中小企銀 | 以房養老貸款結合安養信托方案 |
| 兆豐銀行 | 推出累積型以房養老貸款，可將每月未使用的額度逐月累積，期間有需要的時候一次或分次動用，撥款選擇多樣。 |
| 安泰銀行 | 年滿55歲即可申請，申貸年齡門檻最低， |
四、如何選擇適合的銀行
選擇合適的銀行來辦理「以房養老」業務時，需要考慮以下幾個方面：
- 利率與手續費用：各家銀行的利率和手續費用可能有很大差異，建議您在選擇前多方比較。較低的利率和合理的手續費用可以幫助您在未來的還款過程中減少經濟負擔。
- 銀行的信譽：選擇一家有良好信譽的銀行，可以確保您在以房養老的過程中獲取可靠的服務和保障。可以查閱相關的用戶評價以及銀行的歷史運作情況。
- 服務質量：了解銀行提供的客戶服務質量是非常重要的。是否有專業的顧客服務團隊能夠解答您的疑問，是否能提供個別化的服務方案，都是需要考慮的因素。
- 申請流程的便利性：一些銀行可能會提供更簡便的申請流程，讓您能夠更快速地獲得所需的資金。提前了解申請所需的文件和時間安排，可以幫助您更好地規劃。
- 附加服務：某些銀行可能會提供額外的服務，例如法律咨詢、財務規劃等，這些附加服務可以為您提供更多的保障和便利。
「以房養老」作為一種相對靈活的退休資金補充方式，是許多人值得考慮的選擇。在作出決定之前，務必對不同銀行的產品、服務進行充分的比較和研究，選擇最符合自己需求的方案，能在晚年生活中享受到舒適與安心。
五、常見問題
Q1：以房養老貸款的利率多少？
2024年總計17家銀行辦理以房養老貸款，各家銀行不同，最低2%~3.50%起機動計息，可洽詢各家銀行評估確認。
Q2：有貸款的房子可以辦理以房養老嗎？
各家銀行規定不一；目前合作金庫跟土地銀行的做法，只要房屋擔保品的估值高於未償房貸餘額，有機會可以直接以房屋擔保品來串接以房養老的貸款。申辦前可以再諮詢承辦銀行。
Q3：哪些銀行有辦理以房養老貸款？
依據中華民國銀行商業同業公會全國聯合會2024年6月資料顯示，截至目前總計17家銀行辦理以房養老貸款方案，分別為第一銀行、上海商業銀行、土地銀行、中國信託銀行、台新銀行、兆豐銀行、合作金庫、安泰銀行、高雄銀行、華南銀行、陽信銀行、全國農業金庫、臺灣中小企業銀行、彰化銀行、臺灣銀行、玉山銀行、台中商業銀行。