在現代社會，隨著房地產市場的發展和金融產品的多樣化，房屋不僅是居住的場所，更成為資產管理的重要工具。對於擁有房產的人來說，如何將房屋變現成為了許多家庭財務規劃中的關鍵議題。尤其是在面臨退休生活或有緊急資金需求時，許多人開始思考如何充分利用手中的房產來獲取資金。兩種常見的選擇便是「以房養老」和「一般房貸」。然而，許多人對於以房養老與一般房貸之間的差異仍存有疑惑。本文將深入探討這兩種房貸模式的不同之處，幫助讀者了解哪一種選擇更適合自己的需求。

一、什麼是以房養老

「以房養老」是指將自有房產抵押給金融機構，以換取每月穩定的退休金收入，通常專為年長者設計。這種產品的初衷是幫助退休人士在不必出售房屋的情況下，利用房產獲取穩定的退休金收入。在以房養老的模式下，借款人依然保有房屋的所有權，可以繼續在原來的家中居住，不需要搬離原有的住所。當借款人去世後，貸款到期借款人或繼承人清償貸款，房子的所有權仍為借款人或是繼承人所有，若是借款人或是繼承人無力清貸款，銀行則有權處置不動產。若是借款人在借款期限內過世，繼承人將借款人貸款清償完成，就擁有房屋所有權，如果沒有辦法清償餘款，銀行則將房屋拍來清償債務，剩餘部分則歸還給借款人的繼承人。

以房養老在西方國家已經有數十年的歷史，並逐漸成為退休金不足的老人應對生活費用的一種常見選擇。在台灣隨著人口老齡化加劇，在政府的主導之下，以公股行庫為主，金管會於104 年11 月起開放銀行承作以房養老貸款業務，依據中華民國銀行商業同業公會全國聯合會2024年6月資料顯示，截至目前總計17家銀行辦理以房養老貸款方案，旨在為年長者提供一種穩定的資金來源，幫助他們在退休後保持一定的生活品質。

二、什麼是一般房貸（一胎房貸）

所謂的房屋一胎貸款，意思就是指貸款的第一順位。在房屋沒有設定抵押給別人的情況下，以房屋向銀行申請房屋貸款。通常大家都會選擇到銀行辦理房屋一胎貸款，向銀行提出申請後，銀行評估房屋價值與個人信用，通常約可以貸到房屋價值7-8成的額度或更高。一胎房貸的利率一般受到市場利率、央行利率以及個人信用等多方面因素的影響，目前市場上的一胎房貸利率通常介於2.185%到4%之間，實際水準會根據個別銀行的政策和市場環境有所浮動，對於希望將現有房屋用作其他投資或大額支出的借款人來說，一般房貸是一個常見且靈活的選擇。

三、以房養老與一般房貸的相同特點

一般房貸與以房養老貸款二者的相同特點如下：

１、兩者都是用申貸人名下不動產抵押給貸款機構，並向承貸的銀行申請並取得資金。

２、名下的不動產抵押之後，在未違約的情形下，本身仍可以繼續居住於其提供設定抵押之不動產內。

３、兩都皆為資金變現需要而向銀行機構申請，一般房貸是為購屋的資金不足或是週轉金不足而向承貸的銀行申貸，以房養老貸款是為退休養老保障的資金不足而向承貸銀行申貸。

以房養老貸款提供年長者一種靈活的資金解決方案，讓他們在不必出售房產或搬遷的情況下，獲得穩定的現金流，從而保障退休生活的品質。此外，借款人在貸款期間不需要支付本金與利息，這讓借款人能夠減輕財務壓力，專注於享受晚年生活。即使在貸款期間，年長者仍然擁有居住權，這讓他們可以繼續住在熟悉的環境中，享受安心的退休生活。

一般房貸也是借款人將房屋作為抵押品，從銀行或金融機構獲得貸款，以支付購房款項或其他用途。一般房貸需要借款人按月償還本金和利息，當貸款全部還清後，房屋所有權完全屬於借款人。

四、以房養老與一般房貸主要差異解析

一般房貸與以房養老貸款二者最大的分別在於一般房貸是銀行一次撥貸所有額度給借款人，借款人每月支付本息給銀行；而不動產逆向抵押貸款（以房養老），則是銀行每個月給借款人一筆錢，直至貸款年限期滿或是借款人身故後則不再支付。

• 適用對象：以房養老的主要目標人群是年長者，尤其是那些已經退休、沒有穩定收入來源但擁有房產的人士。這類產品通常被視為是退休金的補充，旨在幫助老年人在不搬離自住房屋的情況下獲取現金流。而一般房貸則適用於所有年齡層的借款人，無論是首次購房者、改善居住環境者還是需要資金進行其他投資的人士。

• 還款方式：以房養老的最大特色在於借款人在借款期間不需要償還貸款本金與利息，在貸款期限結束後可由借款人一次清償或是由繼承人償還借款。這意味著，繼承人可以選擇償還貸款保留房屋，或直接將房屋出售來償還債務。而一般房貸則要求借款人在貸款期間內按月償還本金與利息，且任何拖欠都可能導致房產被金融機構拍賣以償還貸款。
• 房屋所有權的處置：在以房養老模式下，房屋在借款人去世後繼承人若希望保留房產，則需償還剩餘的貸款金額。一般房貸在貸款期滿或提前還清後，借款人將完全擁有房屋的所有權。
• 貸款考慮因素：以房養老考慮的是申請人的年齡、房屋所在地及房屋價值。一般房貸考慮的是借款人的還款能力、信用狀況、工作條件及市場利率風險。
• 貸款餘額：以房養老貸款人按月取款，時間越長、借得越多，債務越大。一般房貸，貸款人按月償還，時間越長、還得越多，債務越少。

一般房屋貸款VS以房養老貸款
項目	一般房屋貸款	以房養老貸款
適用對像	適用於所有年齡層的借款人，包括首次購房者、改善居住環境者及需要資金進行其他投資的人士	年長者，特別是已經退休、沒有穩定收入但擁有房產的人士。主要作為退休金的補充
還款方式	借款人在貸款期間內按月償還本金與利息，且任何拖欠都可能導致房產被金融機構拍賣以償還貸款	借款人在借款期間不需要償還貸款本金與利息，在貸款期限結束後可由借款人一次清償或是由繼承人償還
貸款者年齡	各家銀行要求不一，平均限制會落在18-70歲的本國國民	依各家銀行規定，需年滿55歲~65歲以上才能辦理
收入要求	需具備償債能力，需有穩定的工作	不需評估償債能力
目的	購置住宅或是消費理財	固定資產轉為現金，支應退休生活支出
借款方式	一次給付	按月分期給付
貸款考慮因素	借人款信用風險，市場利率風險	申請人年齡、房屋所在地及房屋價值
貸款期限	20-40年	貸款年限最短7年，最長 35 年，年齡加貸款年數不低於95
銀行承貸風險	隨著借款人攤還本金，風險逐漸變小	隨著每期撥付本金，加上掛帳利息，風險漸增加
貸款餘額	逐年下降	逐年增加
貸款成數	高	低

五、以房養老和一般房貸適用情況

以房養老主要適合已退休且無穩定收入來源的年長者，這些人通常擁有自住房產，但需要額外的現金流來支撐日常生活與醫療費用。以房養老優點讓他們在不必搬離房屋的情況下，依然能夠獲得資金支持，並安享晚年。

另一方面，一般房貸適用範圍更廣，無論是首次購房者、需要改善居住環境的家庭，還是計劃進行大型投資的人士，都可以利用一般房貸來實現購房、裝修或其他經濟目標。這類房貸通常要求借款人擁有穩定的收入，以便按月償還貸款本金與利息。

• 以房養老適用的情況

1、退休後無穩定收入的年長者：這類人士通常依賴退休金和儲蓄來維持生活，但若現金流不足，則可以考慮以房養老來補充收入。

2、擁有房產但不願出售：許多年長者希望繼續居住在熟悉的環境中，而不想因經濟壓力被迫出售房屋。以房養老讓他們在保有房屋居住權的同時，能夠獲取穩定的現金流。

3、無繼承需求或不在意房產繼承問題的年長者：當年長者沒有繼承人或不擔心房產繼承問題時，以房養老可以幫助他們在晚年生活中更好地利用房產資源。

• 一般房貸適用的情況

1、有購房需求：首次購房者或希望改善居住條件的家庭通常選擇一般房貸，以較低的首付款進入房市。

2、資金周轉需求：一些人可能已經擁有房產，但需要進行大額消費或投資，可以通過房屋抵押貸款來獲取資金。

3、有穩定收入和償還能力：對於有穩定工作和收入來源的借款人來說，一般房貸是有效的資產管理工具，可以通過按月還款來獲得房屋的完全所有權。

六、常見問題

Q1：超過60歲仍然可以申請一般房貸嗎？

通常房屋貸款的年齡限制介於18歲至65歲之間，少數情況下可延長至70歲。如果申請人超過65歲，銀行可能會要求提供保證人，這是因為退休後的收入可能不足以支應貸款還款。然而，如果申請人能夠提供充分的財力證明，仍有機會獲得貸款批准。

Q2：60歲的銀髮族適合辦理以房養老貸款還是一般房貸呢？

對於超過60歲的銀髮族，如果擁有房產卻缺乏現金流，退休生活面臨經濟壓力，以房養老貸款可能是理想的選擇，因為這種貸款不需要立即償還本金和利息。而一般房貸則需要借款人具備足夠的還款能力，超過60歲的申請人若無法提供足夠的財力證明或保證人，通過貸款審核的難度較高。因此，建議根據自身的財務狀況，謹慎選擇適合的貸款方案。

無論是選擇以房養老還是一般房貸，都應根據個人需求、財務狀況以及生活規劃來做出決定。以房養老適合那些已擁有房產且希望在退休後保持穩定收入的年長者；而一般房貸則是許多人進入房市或是有大筆支出的需求。在做出選擇之前，借款人應深入分析自己的財務狀況、家庭狀況，以確保做出最合適的決策。