2024以房養老是什麼?分析以房養老的優缺點、利率!

2024以房養老是什麼?分析以房養老的優缺點、利率!

一、以房養老是什麼?利率多少呢?

隨著醫療技術持續進步,平均壽命延長,社會的老齡化問題日益嚴重,退休金規劃的議題更受重視,越來越多的長者開始考慮以房養老這一選擇。以房養老,簡單來說,就是將房屋抵押給銀行或金融機構,以換取每月穩定的退休金收入,同時可以繼續住在自己原本的房屋,無需搬離。這種方式在解決老年經濟困境的同時,也提供了一個長期的居住保障。然而,真的有這麼二全其美的方法嗎?以房養老究竟有哪些優缺點?本文將深入探討這一話題,幫助您更好地了解以房養老的利與弊。

2024各銀行以房養老貸款利率一覽表

銀行 利率
第一銀行 2.45%起機動計息
上海銀行 2.62%起機動計息
土地銀行 2.73% ~ 3.29%機動計息
中國信託 2.79%起機動計息
台新銀行 2.54%起機動計息
兆豐銀行 2.488%起,每月定期浮動計息
合作金庫 分段式2.338%起,一段式2.608%起
安泰銀行 2.61%起機動計息
高雄銀行 2.69%起機動計息
華南銀行 3.19%起(依本行現行指標利率浮動計息)
陽信銀行 2%-2.5%機動計息
全國農業金庫 2.793%起
臺灣中小企銀 最低依本行定儲利率指數(月)加0.77%機動計息
彰化銀行 一段式機動利率方案2.56%
臺灣銀行 浮動計息,目前利率為2.16%〜2.96%
玉山銀行 一段式利率 2.57% 起,依定儲利率指數機動計息。
台中商銀 一段式最低依月定儲利率指數加0.68%機動計息(目前月定儲利率指數為1.72%)

二、以房養老優點

以房養老雖然跟傳統的文化傳承觀念有落差,但是目前養兒防老在經濟層面越來越難執行,因為年輕世代可能連自己都養不活了,更遑論扶養老年人;也因此以房養老仍有下列優點:

1、減輕子女負擔:現在的社會因為人口結構的驟變,老年人口比重越來越高,年輕世代人口比重越來越低,在少子化的時代,青壯年面臨之經濟壓力負擔逐漸沉重,而以房養老方案有助於年長者多了一個退休金的來源,也能減輕子女們的負擔。

2、保有房屋所有權:以房養老只是將房屋設定⾸順位最高限額抵押權給銀行,實際上年⻑者仍保有房屋所有權。

3、在地老化:以房養老的方式可以繼續在原來的家中居住,不需要搬離原有的住所,讓長者可以生活在習慣的社區,維持原本習慣的生活方式,完成在地老化的心願。

4、收入增加且沒有資金用途限制:以房養老又稱為不動產逆向抵押貸款,係老年人將自己名下的不動產抵押給銀行取得生活上的資金,老人自己有長期穩定的收入做為日常生活支出用。同時,對於貸款人的資金使用並沒有嚴格的限制,可以自行運用。

5、具有稅務規劃效果:借款人百年之後,繼承人可以選擇「借新還舊」方式收回標的房產,或是由銀行直接進行處分。而借款人因為辦理以房養老的借款債務,亦可全數扣減遺產總額。所以在某種程度上,「以房養老」業務也有「稅務規劃」的效果。

三、以房養老缺點

1、對抵押品審核嚴苛:依據金管會銀行局113年6月30日最新統計資料,北北基的以房養老核貸件數佔比超過全台五成,就可得知銀行對於抵押品的地段相當在意,房價較高的北部為核貸熱門地點,總計核貸4159件,顯示以房養老貸款房地段不能太差,屋齡不能太老。

2、城鄉差距影響可貸額度:目前「以房養老」的貸款成數最高為陽信銀信,可貸款8成,其餘承做銀行大約落在7成,以房養老是以房價為貸款基礎,臺灣的區域房價差異很大,都會區的貸款人,因為房價高可貸的金額也比較高,故每個月可領取的金額也會比較高;但若貸款人位於地段較差的區域,或是貸款額度比較低,可能不足以支應其生活所需。

3、長壽風險:目前大多數銀行對於貸款人年齡限制為60歲,貸款年限30年,意即一般成功申貸的貸款人可以固定領錢到90歲。如貸款到期後,貸款人仍在世,可能會面臨到生活費不足、無法償還貸款及房屋被法拍等情況,本想以房養老的立意最終卻變成無法安老。

4、利率提高,養老金越領越薄:房貸的利率波動,一旦利率水準產生變動,就會直接影響養老金的金額。另外,隨著銀行支付的貸款資金累積越高,每個月要扣除的利息也越高,養老金也會越來越薄,萬一遇上嚴重的通貨膨脹,原本預期的養老金就會瞬間縮水。

5、銀行選擇有限:以房養老目前只有17家銀行有承辦,申請貸款的條件與特色每家銀行亦有不同,民眾想了解承辦銀行以房養老細節,網站上其實沒有太多詳細的資料,如果想深入了解,則必需到銀行跟專員接洽,若想多方比較,就需要多跑幾家銀行,因此想要申辦的民眾選擇非常有限。

6、繼承問題及子女同意權難題:在華人社會中,傳承家業和財產給下一代是一種根深蒂固的文化觀念,繼承觀念與以房養老之間存在著密切的關係,子女或許會期待可以繼承的資產,但如果資產變成「負資產」,期待繼承的子女們,可能就不樂意,若是借款人或是繼承人無力清貸款,銀行則有權處置不動產,如果借款人在借款期限內過世,繼承人將借款人貸款清償完成,就擁有房屋所有權,如果沒有辦法清償餘款,銀行則將房屋拍賣,無法繼產完整的房產價值。

以房養老作為一種新興的退休金補充方式,具有顯著的優點和不可忽視的缺點。對於有房產且缺乏現金資源的長者來說,以房養老提供了一個可行的選擇。然而確實可能對子女們的權益產生影響,這些影響主要體現在房產所有權的變動、經濟利益的減少、家庭關係的影響,建議辦理之前了解相關風險和條件,並與家人充分溝通,做出最符合自身需求和家庭狀況的決策。

四、以房養老的未來展望及發展趨勢

1.傳統觀念如何影響以房養老?

當前銀髮族大多經歷了全球經濟起飛的時代,辛勤打拼,並且受到華人社會「有土斯有財」的傳統觀念影響,使得多數家庭擁有自己的房產。根據最新統計,台灣住宅持有率穩定維持在80%左右。然而,現今台灣的社會現實是,許多人在30至40歲時購屋成家,同時承擔養家和房貸壓力,再要存足夠的退休金相對困難。因此,許多退休後的高齡者處於「有房子,缺銀子」的狀況,甚至有些老年人的資產僅剩房產。

2.以房養老風險

雖然「以房養老」能將房產轉換為現金,讓年長者在退休後每月獲得穩定的生活費,維持退休前的生活品質,但在華人文化中,將房產留給下一代是一個普遍的觀念。雖然以房養老並不會直接影響房產的繼承權,但借貸期限越長、借款本金越高,伴隨的利息負擔也會增加。如果在借貸到期後,房價增值的幅度不及貸款本利和,那麼繼承人所獲得的房產淨值可能所剩無幾,甚至可能出現「負資產」的情況。

3.如何安全辦理以房養老

因此,為了保障借款人(年長者)的權益,現行銀行在實務操作中已納入專家諮詢機制。要求申請人必須提供律師諮詢函,或有第三方見證人同意,並指定具法定繼承資格的繼承人或第三者(若無法定繼承人時)為通知義務人。此舉是為了確保年長者能充分了解契約內容及相關權利義務,避免日後的糾紛。在律師公證下簽約,證明申貸時年長者的行為能力無虞,防止繼承人後來提出被騙的質疑。

 

五、以房養老常見問題

Q1:辦理以房養老貸款時,需要準備一份律師的認證函,那是什麼呢?

為避免爭議,現行銀行作業流程已納入專家諮詢機制,要求借款人(年長者)於申請時需備有律師諮詢函或有第三方見證人,及指定具法定繼承資格之人或第三人(無法定繼承資格之人時)為通知義務人,俾使年長者能充分瞭解契約內容及所生權利義務。因此,在撥貸前須委請律師辦理諮詢並取得律師諮詢認證函,相關之律師費用由申請人負擔。

Q2:以房養老契約到期或借款人往生後,房屋會如何處理?

如果契約到期或是借款人往生,借款人或是繼承者可以有三種選擇:

(1)一次清償借款人已領走的本利和。

(2)跟銀行洽談,用借新還舊方式,按月攤還欠款。

(3)由銀行拍賣,若拍賣金額大於總欠款,可以取回差價,若拍賣金額小於總欠款,需補足清償缺口。

 

 

 

 

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