隨著台灣房價持續飆升，銀髮族在退休後的財務規劃選擇上逐漸發生變化。過去，「以房養老」作為一種將房屋抵押來換取養老金的金融產品，受到了不少退休人士的青睞。然而，隨著房價上漲以及政策變動，這種選擇的吸引力逐漸減弱。2024年上半年，以房養老的成長速度放緩，顯示出市場需求正在發生變化，許多銀髮族開始考慮轉向「賣房養老」來保障退休生活。本文將深入探討這一現象，並分析其背後的原因及影響。

一、為何「以房養老」的吸引力減弱？

近年來，以房養老逐漸成為高齡化社會中重要的財務選項之一，吸引了越來越多銀髮族的注意。然而，根據金管會的最新數據顯示，雖然全國核貸件數與總額持續創新高，但其增速已明顯放緩。這種趨勢受到了多方面因素的影響，包括央行的升息週期導致利率上升，進一步壓縮了高齡者的實際可支配收入，使得「以房養老」的吸引力下降。此外，房市依然處於上升趨勢，加上限貸政策的嚴格限制，使得許多銀髮族對以房養老的選擇愈發謹慎。

截至2024年6月底，依金管會統計資料，以房養老全國核貸件數累計達8,302件，核貸額度達472億元，雖然這些數據仍在創新高，但細算第2季的新增件數僅為256件，新增核貸額度約13.95億元，與去年同期相比，分別下降了3.4%和15.1%。區域上，北北基等都會區仍然是「以房養老」的主要市場，但雲嘉南和宜花東地區的增長率顯著上升，特別是房價上升和民眾接受度提高的情況下，這些地區的核貸件數增速尤為顯著。相對地，北北基等都會區的申請核貸件數有所下滑，顯示在房價攀升的背景下，銀髮族更傾向持有房產，而非將資產抵押給銀行。

1、高房價下銀髮族偏好賣房套現，獲取更高收益

高房價不僅提高了銀髮族對房產價值的期望，也增加了選擇將房屋出售以獲得更高收益的吸引力。相比於每月領取一定額度的養老金，賣房套現可以一次性獲得大筆資金，用於投資、醫療或其他需要。

2、利率提升，養老金越領越薄

房貸的利率逐漸調高，一旦利率水準產生變動，就會直接影響養老金的金額。另外，隨著銀行支付的貸款資金累積越高，每個月要扣除的利息也越高，養老金也會越來越薄。

3、銀行政策調整與限貸令的影響

台灣房市的過度上漲，引發了銀行限貸政策的推出，這些措施不僅旨在控制房價，也對房貸市場的穩定起到一定作用。然而，對於辦理以房養老的銀髮族來說，限貸令加劇了他們的財務壓力。限貸令對以房養老的影響如下：

• 新青安火熱、以房養老貸款趨緩：利率上升壓縮了高齡者的實際可支配收入，這也是以房養老缺點，房價攀升的背景下，許多屋主選擇出售房產變現，而非依賴「以房養老」來維持生活。
• 限貸令影響有換屋需求的銀髮族：高齡者名下房子可能沒有電梯或是交通不便（例如沒有無障礙設施、離醫療院所太遠等等）希望搬到更適合老年生活的社區，限貸政策對購屋和換屋需求的影響最為明顯，特別是對於有換屋需求的銀髮族而言，貸款額度的減少使得他們在財務規劃上面臨更大的挑戰。
• 家庭支持壓力增大：限貸令對銀髮族以房養老的影響，高齡者可能需要尋求子女的財務支持，從而增加了家庭整體的財務壓力。尤其是當家庭本身已經面臨房貸或其他經濟壓力時，這將對整個家庭的財務狀況產生深遠的影響。

二、賣房養老適合對象

「賣房養老」即是將名下不動產賣出、轉為流動性資產，成為生活費、退休金來源，也是許多高齡投資客經常操作的模式，可以立刻獲得一大筆錢，進行靈活的資金運用。不過，房屋價格不僅容易受到市場波動影響，以往新聞也曾提過，有仲介聯合投資客，將房屋售價以低於市場的行情賤賣，讓民眾的養老金大幅縮水，這是賣房養老最大的風險。此外，目前銀行定存的利息低，難以抵抗通膨，這一大筆資金若沒有妥善保管或運用，還可能面對被詐騙的風險。因此，選擇賣房養老的民眾建議可以搭配安養信託，讓銀行協助管理這筆資金，每個月提供一定金額作為生活費，以降低賣房養老的風險。

• 適合擅長投資理財的人，建議搭配安養信託管理資金：銀髮族可以將賣房所得資金都可存入信託專戶，由受託機構依照信託契約，按照想要的方式管理或是定期給付，避免被詐騙。
• 不再需要大空間：如果家庭成員已經減少，銀髮族可能不再需要大面積的居住空間，此時，賣掉房子並購置較小、更符合需求的居所，餘下資金則可用作養老基金更為合適。
• 想要另外覓得合適的退休養老地點：高齡者名下房子可能沒有電梯或是交通不便（例如沒有無障礙設施、離醫療院所太遠等等）希望搬到更適合老年生活的社區，賣房養老可以為他們提供所需的資金。
• 需要大筆資金：如果銀髮族面臨需要大筆資金的情況，如重大醫療支出、債務償還或其他重大開銷，賣房可以快速獲得現金，減少財務壓力。
• 抓住房價高峰：以房價高居不下時，可以趁勢賣出房產，及時鎖定現有房產價值，獲得較好的收益。

三、賣房養老優缺點

賣房養老是一種銀髮族資產變現的方式。這種方式能夠快速獲得大筆資金，但也可能失去穩定的居所，以下為賣房養老的優缺點分析：

1、賣房養老優點

• 獲得更多現金：賣房可以一次性獲得大筆現金，有助於應付各種開支或進行投資，增強財務自由度。
• 靈活選擇居住地：賣房後，銀髮族可以選擇搬遷到生活成本較低的地區，享受更輕鬆的退休生活，提升生活品質。
• 減少日常負擔：賣掉房產後，不再需要負擔房屋保養、維修和地稅等相關費用，減少日常開支和壓力。
• 降低資產風險：將房產變現可以避免房價波動帶來的資產風險，確保退休金更穩定。

2、賣房養老缺點

• 失去長期資產：賣房養老意味著失去一項重要的不動產資產。房地產不僅是居住的地方，還是一種能夠隨著時間增值的投資。如果房地產市場持續上漲，賣房後可能會錯失未來的增值機會。
• 居住穩定性下降：對於已經習慣於在特定住所生活的銀髮族來說，賣房後需要搬遷到其他地方，這可能對他們的生活造成不便，甚至帶來心理上的壓力。尤其是如果新居所不如原居所舒適或方便，生活品質可能會因此下降。
• 可能面臨租賃市場的不友善：賣房後的銀髮族若選擇租房居住，恐怕會面臨大部份房東不願意租給高齡者的問題，租賃合同的不穩定性也可能導致頻繁搬遷。
• 情感價值的流失：對許多銀髮族來說，房子承載著許多家庭回憶和情感價值。賣掉房子可能讓他們感到失落和不安，特別是在他們的生活與該房產緊密連結的情況下。
• 投資詐騙的風險：詐騙者可能向高齡者提供所謂的“高回報”投資機會，誘使他們賣房後將資金投入虛假的投資計劃中。這類詐騙常常以“快速致富”為誘餌，實際上卻是用來掏空受害者的資產。

四、選擇賣房養老或是以房養老的考量因素

隨著年齡增長，銀髮族需面對財務規劃的抉擇。選擇以房養老或賣房養老，取決於個人需求與生活考量，主要以居住需求、財務狀況、房產狀況、家庭關係及風險承受能力來考量。

• 居住需求

1、以房養老：若希望繼續住在熟悉的環境中，並享有居住權，這是一個理想選擇。

2、賣房養老：若考慮搬到其他地方（如靠近子女或養老村），則賣房可能更合適。

• 財務狀況

1、以房養老：可透過逆向抵押貸款獲得持續的現金流，適合需要穩定收入的長輩。

2、賣房養老：一次性獲得大筆資金，適合需要立即資金以應對醫療或生活開銷的情況。

• 房產狀況

1、以房養老：若房產價值較高且位於熱門地區，則可以獲得較高的貸款金額。

2、賣房養老：若房屋已經老舊或位於不佳地段，出售後可能更有利於減少維護成本。

• 風險承受能力

1、以房養老：需承擔房產價值波動的風險，且若未來無法償還貸款，可能會失去房屋。

2、賣房養老：風險較低，因為不再有貸款負擔，但需考慮長期生活安排。

選擇以房養老或賣房養老的考量因素
考量因素	以房養老	賣房養老
居住需求	繼續住在熟悉環境，保留居住權	搬遷至新地點，如靠近子女或養老村
財務狀況	獲得持續現金流，適合需要穩定收入	一次性獲得大筆資金，適合應對急需資金
房產狀況	房產價值高且位於熱門地區，可獲較高貸款	房屋老舊或位於不佳地段，可減少維護成本
風險承受能力	承擔房產價值波動風險，可能失去房屋	無貸款負擔，風險較低，但需長期生活規劃

五、常見問題

Q1：如果選擇「以房養老」，利率變動會怎麼影響我的養老金？

利率變動會直接影響到您每月獲得的養老金額度。如果利率上升，您需要支付的利息增加，可能導致實際收到的養老金金額減少。因此，選擇「以房養老」時需考慮利率波動的風險。

Q2：「賣房養老」後如何避免被詐騙或資金縮水的風險？

賣房養老後，為了避免資金被詐騙或縮水，建議將資金存入安養信託專戶，由銀行或信託機構代為管理，並每月按計劃定期發放生活費，確保資金的安全和合理運用。

Q3：在選擇「賣房養老」之前，有哪些準備工作是必須的？

在選擇「賣房養老」之前，您應該先評估房屋的市場價值，了解賣房後的預期收益，並做好資金的規劃和用途安排。同時，與專業的財務顧問或律師討論，確保所有交易合法合理，並制定長期的生活安排計劃，以確保退休生活的穩定和安全。