不提供勞工(勞保)貸款或機車貸款

中古屋因為價格比新成屋親民，是許多首購族和換屋族的首選。但中古屋貸款的「眉角」卻比新房子多得多，尤其在鑑價和貸款成數上。您可能會擔心：「這間老房貸得下來嗎？」「屋齡這麼高，會不會影響利率？」這篇中古屋貸款指南，將帶你走完整個流程。從申請條件、利率、到提高成數的秘訣，我們將完整為你解惑，幫助您順利拿到最理想的中古屋房貸！

一、中古屋貸款是什麼？銀行鑑價的三種常見定義

想買中古屋，但第一次接觸房貸，不知道從哪裡開始？中古屋貸款其實就是以「已經存在多年、非預售或非新成屋」的房子作為抵押，向銀行申請的房屋貸款。

以下內容會帶你一次搞懂什麼是中古屋貸款、申請流程、常見審核標準與新手最容易踩雷的細節，讓你在看屋前就能做好完整資金規劃，不怕貸款卡關。

1.中古屋的三種常見定義

「中古屋」是一個廣泛的通稱，用來區分那些「不是全新的」房子。雖然沒有絕對的法律定義，但在市場交易和銀行鑑價時，通常會用以下三種說法來界定：

1. 曾有人住過 (居住事實)：

   • 只要房屋產權移轉後，曾有前一任屋主或租客入住過，就屬於中古屋。這是最直觀的判斷標準。

2. 經過 1 次以上轉手買賣 (交易事實)：

   • 房屋從建商第一次出售後，只要發生過第二次或更多的產權轉移，即符合此定義。

3. 已領取使用執照 3 年以上的房子 (屋齡標準)：

   • 這是業界常使用的屋齡區分標準。雖然房子可能沒住過人，但如果屋齡超過 3 年，通常就會被市場視為中古屋進行交易。

2. 中古屋、新成屋、新古屋、老屋的貸款差異

為了更精確地評估中古屋貸款風險，銀行和市場會根據屋齡，將「中古屋」這個大家族細分成更具體的類型。這些細分類型，在屋齡和可貸成數上都有明顯差異。下面這張表，幫你一眼看懂這四種房子的屋齡區間，以及它們對貸款成數和年限的影響有多大。

房屋類型	屋齡區間 (約)	銀行評估風險	貸款成數 (約)	貸款年限 (約)	影響自備款比例
新成屋	0～2 年	最低 (全新)	8 成～8.5 成	30～40 年	最低 (15%～20%)
新古屋	3～10 年	較低 (屋況良好)	7.5 成～8 成	30 年	20%～25%
中古屋	10～30 年	中等 (需看維護狀況)	7 成～7.5 成	20～30 年	25%～30%
老屋	30 年以上	最高 (結構、屋齡高)	6 成～7 成	15～20 年 (或受限)	最高 (30%～40%)

不論是自住、置產，甚至想買更理想的地段，中古屋都是許多人的首選；但也因為屋齡、屋況、地段差異大，銀行在貸款成數與利率的評估上就更為謹慎。

二、中古屋利率怎麼算？影響利率2大關鍵因素

在買中古屋時，「中古屋利率怎麼算？」幾乎是每個買房人都會問的關鍵問題。很多人以為中古屋利率一定比新成屋高，但實際上銀行在核定利率時，是同時看「你的財力狀況」＋「房子的條件」，而不是因為中古屋身分就直接把利率拉高。

1.中古屋利率多少？常見中古屋利率

從目前市場來看，2026 年中古屋房貸利率大多落在 2%～5% 左右，如果是符合資格的族群，新青安房貸利率至 1.775%（但此方案預計在 2026 年 7 月退場）。以下整理常見利率區段，讓你快速掌握：

• 優質件（如公教人員、屋齡新）：通常有機會談到 2%～2.3%，跟一般新成屋房貸差不多。

• 一般件（首購族、屋齡偏高）：大多落在 2.3%～3%。

• 高風險件（老屋、信用狀況較弱）：利率可能超過 3%，甚至接近 5%。

整體來說，如果屋齡較高、地段冷門，或你的信用與收入條件比較弱，利率確實可能往上調；反之，只要財力穩、信用佳，再搭配合適的銀行專案，二手屋貸款利率不一定會比較貴。

2.影響中古屋貸款利率的因素（銀行審核重點）

1.影響中古屋貸款利率的 4 個「房子」因素

銀行在評估房子的風險時，主要看重「殘值」與「流通性」。

1. 屋齡長短（關鍵）：

   • 屋齡越新越好。 屋齡超過 30 年的老屋，因為結構安全和殘值風險較高，銀行會傾向收取較高的中古屋利率來覆蓋風險。

2. 地段與流通性：

   • 位於都會區蛋黃區、近捷運、機能好的中古屋，因為保值、容易轉手，銀行放款風險低，利率就會比較優惠。

3. 房屋類型：

   • 銀行較偏好住宅大樓和公寓。若為套房、頂樓加蓋、或工業宅，銀行會提高利率或縮短年限來降低風險。

4. 屋況維護：

   • 雖然是中古屋，但若屋況維護良好，提供近期管線、防水、裝潢更新的證明，可有效提高鑑價分數，有助於爭取較低利率。

2.影響中古屋貸款利率的 3 個「人」的因素

你的個人條件，代表了你的「還款能力」與「信用可靠度」。

1. 職業與收入穩定性：

   • 銀行最愛： 軍公教、醫師、律師、大型上市櫃公司員工等，這類「優質客群」收入穩定且較難被裁員，銀行通常會給予最低的中古屋房貸利率。

2. 信用分數與紀錄：

   • 信用評分越高，代表你按時履約、信用可靠。若有遲繳、動用信用卡循環或短期內申請過多信貸等紀錄，銀行會視為高風險，利率就會明顯拉高。

3. 負債比（DBR）：

   • 你的每月總負債（包含車貸、信貸等）佔月收入的比例。負債比過高，銀行會認為你還款壓力大，可能會提高中古屋利率或降低成數。

此外，貸款成數與還款年限也會影響中古屋房貸利率。一般來說，貸款成數越高，利率越可能提高；還款年限越長，銀行風險越高，利率可能會拉高。

三、中古屋貸款成數多少？提高二手屋貸款成數技巧

中古屋貸款成數多少一直是首購族買二手屋時的最大問號，2026年一般落在6-7成，取決於銀行鑑價公式，條件好的二手屋貸款成數能衝75成，老屋地偏就壓到5-6成，自備款差異超大，學會提高二手屋貸款成數技巧，就能從6成拉到7成5省下好幾十萬頭期。

中古屋貸款成數的4大提高技巧

一般來說，銀行中古屋貸款成數通常落在70%~75%之間。雖然中古屋貸款成數的上限由銀行估價決定，但你可以透過以下實戰技巧，有效優化個人條件與房屋條件，爭取到最高的貸款成數。

技巧類別	實戰技巧與操作建議	提高成數的原理
技巧 1：優化個人條件	提供「財力證明」：除薪轉證明外，主動提供高額定存單、有價證券（股票/基金）或租賃收入證明，強化還款能力。	證明借款人 財力雄厚、信用良好，銀行願意給予成數上限（最高7.5成）。
技巧 2：增加擔保品強度	提供條件優異的保證人：若您信用分數不高或負債比偏高，可找一位公教人員或信用紀錄良好的親友作為保證人。	透過保證人分攤銀行風險，有助於突破成數瓶頸。
技巧 3：拉高銀行鑑價	主動提供高價實價登錄：在銀行鑑價前，向瞭解周邊近期成交價較高的中古屋 實價登錄紀錄。	影響銀行估價的基準點，讓您的中古屋 鑑價更貼近買賣價，減少成數不足。
技巧 4：鎖定2~3家銀行比較	優先詢問往來銀行與地區銀行：不同銀行的估價模型差異極大。同時向 2~3家銀行申辦並互相比較成數，尋求中古屋貸款最高成數。	利用銀行間的競爭關係，迫使他們給予更有利的成數。

中古屋貸款成數多少跟提高二手屋貸款成數技巧掌握度有關，務必主動向銀行證明您是低風險客戶，並讓銀行相信您的中古屋具有更高的市場價值。

四、中古屋貸款成數不足怎麼辦？常見解決方案一次整理

中古屋貸款成數不足超常見，尤其2026央行打房管制下，屋齡老或鑑價低就容易只給5-6成，首購族自備款瞬間爆表別慌，這裡整理中古屋貸款成數不足怎麼辦的常見解決方案，從補強條件到轉二胎增貸，一次教你拉高1-2成補足資金缺口。

中古屋貸款成數不足6大常見解決方案

中古屋貸款成數不足多因屋齡老、屋況差或個人收入不穩，標準6-7成變5成都可能。以下列點告訴你怎麼提高二手屋貸款成數不足的補救招：買中古屋最常遇到的狀況就是「估價比成交價低」，導致貸款成數不足。以下提供最常用的補強方式：

不提供勞工(勞保)貸款或機車貸款