2024地價稅11月開徵!一篇搞懂地價稅計算方式與節稅技巧

2024地價稅11月開徵!一篇搞懂地價稅計算方式與節稅技巧



每年的11月是地價稅開徵的時間,繳納時間從11月1號~11月30號,各縣市國稅局已於10月24日寄出繳稅通知。很多人每年都收到政府的稅單,像是土地稅、地價稅等等,你是否對於每年繳納的稅金有困惑呢?地價稅是土地所有權人每年必須繳納的一種稅款,其計算方式與影響因素眾多,讓許多人感到困惑。本文將詳細解析地價稅的計算方式、影響地價稅的因素,以及如何降低地價稅等相關問題,幫助你更了解地價稅,並找到節稅的方法。

一、地價稅是什麼

地價稅是屬於一種「持有稅」,簡單的說,地價稅其實是一種政府向擁有土地的人收取的錢,不管有沒有買賣交易行為,只要是持有土地者都需要繳納,而且地價愈高,要繳的稅也越多。假設你有一塊地或一個有地的房子,政府會每年算一算你的土地值多少錢,然後根據這個價值收取一定比例的稅金。這些錢由政府來運用進行有益的事情。因此,地價稅就是因為你擁有土地,政府會收取的費用。

二、地價稅繳納時間

地價稅為地方稅,每年各地地政機關會依據地價歸戶冊及地籍異動資料等,每年徵收一次,繳納時間表如下:

  • 繳納通知單寄送日:10月底~11月初
  • 地價稅繳納日:11/1~11/30
  •  地價稅以8/31為納稅基準日,只要在當年度8/31前擁有該土地,不論實際擁有土地時間長短,該年度就需繳納全年的地價稅。

三、地價稅率

一般用地稅率千分之10到千分之55之間累進,各縣市政府會依當地的地價行情,設立「累進起點地價」之標準。

1、一般用地稅率

一般用地稅率千分之10到千分之55之間累進,各縣市政府會依當地的地價行情,設立「累進起點地價」之標準,總共分成六級。

稅級別 計算公式
第1級 應徵稅額 = 課稅地價(未超過累進起點地價)× 稅率 (10‰)
第2級 應徵稅額 = 課稅地價(超過累進起點地價未達5倍)× 稅率 (15‰) - 累進差額(累進起點地價 × 0.005)
第3級 應徵稅額 = 課稅地價(超過累進起點地價5倍至10倍)× 稅率 (25‰) - 累進差額(累進起點地價 × 0.065)
第4級 應徵稅額 = 課稅地價(超過累進起點地價10倍至15倍)× 稅率 (35‰) - 累進差額(累進起點地價 × 0.175)
第5級 應徵稅額 = 課稅地價(超過累進起點地價15倍至20倍)× 稅率 (45‰) - 累進差額(累進起點地價 × 0.335)
第6級 應徵稅額 = 課稅地價(超過累進起點地價20倍以上)× 稅率 (55‰) - 累進差額(累進起點地價 × 0.545)
  • 課稅地價:這就是你土地的價值,政府用來計算你要繳多少稅。
  • 累進起點地價:這是一個政府設定的數字,表示當地土地價值的基本標準。不同縣市的這個數字不一樣,但計算方法是一樣的。

當你的土地價值低於或等於這個累進起點地價時,你要繳的稅比較少。如果超過,稅率就會變高,像爬樓梯一樣,越往上稅越多,這叫做「累進稅率」。

上述表格看起來有點複雜,讓小編用簡單白話的方式來帶你了解,讓我們用級別的方式來解釋:

第 1 級

  • 如果你的土地價值沒有超過累進起點地價,那麼你的稅金是::如果小明的土地值100萬元,稅金就是:100萬 × 0.01 = 1萬元

第 2 級

  • 如果你的土地價值超過了累進起點地價,但還沒超過5倍,那麼稅金計算方式是: 例:如果累進起點地價是100萬元,而小明的土地值400萬元,稅金會是: 400萬 × 0.015 – 100萬 × 0.005 = 5.5萬元

第3級

  • 如果你的土地價值超過了累進起點地價5倍,但沒超過10倍,稅金是:例:假如小明的土地值700萬元,稅金會是: 700萬 × 0.025 – 100萬 × 0.065 = 13.5萬元

第4級

  • 如果土地價值超過累進起點地價10倍,但沒超過15倍,稅金是: 例:假如小明的土地值1500萬元,稅金會是: 1500萬 × 0.035 – 100萬 × 0.175 = 42.5萬元

第5級

  • 如果土地價值超過累進起點地價15倍,但沒超過20倍,稅金是:  舉例:假如小明的土地值1900萬元,稅金會是: 1900萬 × 0.045 – 100萬 × 0.335 = 78.5萬元

第6級

  • 如果土地價值超過累進起點地價20倍以上,稅金是:例:假如小明的土地值2200萬元,稅金會是: 2200萬 × 0.055 – 100萬 × 0.545 = 116萬元

2、特別稅率

不同用途土地的特別稅率,根據用途的不同,稅率從2‰到10‰不等,分別為自用住宅用地、公共設施保留地、工業用地、公有土地等四種。

適用土地 稅率
自用住宅用地、勞工宿舍用地、國民住宅用地 千分之二 (2‰)
公共設施保留地 千分之六 (6‰)
工業用地、加油站、停車場等事業直接使用之土地 千分之十 (10‰)
公有土地 千分之十 (10‰)

3、社會住宅包租代管及公益出租人出租房屋之坐落土地

針對一些特定類型的出租住宅,有提供地價稅優惠,社會住宅包租代管:地價稅減免80%、公益出租人:按自用住宅優惠稅率千分之二計算,這些優惠是為了減輕出租人的稅負,鼓勵更多社會性與公益性租賃住房。

四、符合地價稅自用住宅稅率條件及申請流程

與大家最為息息相關的應該是自用住宅用地,下列說明適用自用住宅用地稅率符合條件及流程:

1、符合地價稅自用住宅稅率條件

  • 土地所有權人:地上房屋須為本人或配偶、直系親屬所有。
  • 房子不能出租、也不能做營業使用:房屋需無出租或供營業使用情形
  • 辦理戶籍登記:本人或配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記。
  • 土地面積限制:都市土地面積300平方公尺內、非都市土地面積未超過700平方公尺。
  • 符合一處為限:本人、配偶及未成年之受扶養親屬,以1處為限。而如為成年子女或直系親屬設戶籍則不在1處限制內。

2、地價稅自用住宅稅率申請流程

申請地價稅自用住宅用地稅率可採取線上申辦臨櫃辮理(土地所在地的地稅局),這邊要注意的是,每年地價稅開徵40日前(即9月22日前,如遇例假日,則順延至次一工作日)提出申請,逾期申請者,自申請之次年開始適用。

1、戶籍證明文件:

  • 戶籍證明文件:土地所有權人本人設立戶籍於申請土地上者,須檢附本人、配偶、未成年子女之戶口名簿影本。
  • 申請土地由直系親屬設籍者(如父母、成年子女),除檢附上項戶口名簿外,另請檢附設籍人(直系親屬)之戶口名簿影本。

2、建築改良物證明文件:

  • 建築改良物所有權狀影本、使用執照影本或建築改良物勘查結果通知書。
  • 若房屋於77年4月29日以前建築完成而無上款資料之一者,請填具房屋基地坐落申明書。

3、如有三親等內親屬以外之他人設籍且無租賃關係者,請另填寫「土地所有權人無租賃關係申明書 」或「設籍人無租賃關係申明書 」。

五、地價稅的優惠與減免方式

1、申請特別稅率

  • 自用住宅、國民住宅、勞工宿舍、工業用地等類型土地的擁有者可以申請較低的地價稅稅率。只要在當年9月22日(開徵前40天)前向稅務機關提出申請,當年就能享受優惠稅率。若超過期限,則要到下一年才適用。

2、多處自用住宅的優惠策略

若擁有多處自用住宅土地,可以將戶籍分別設在不同地址,來申請多處優惠稅率:

  • 土地擁有者、配偶和未成年子女可以設籍一處,其他住宅則利用成年子女或直系親屬(如父母、祖父母)設籍,這樣每處住宅都可享受優惠。都市土地面積限300平方公尺(約90.75坪),非都市土地限700平方公尺(約211.75坪)。
  • 如果無法找其他直系親屬設籍,則應選擇地價較高的一處住宅設籍,以便節省地價稅。

3、依照房屋使用比例課稅

  • 若同一層房屋有部分用作自住,部分用作其他用途,則可以依房屋實際使用比例,分別適用自用住宅和一般用地稅率。

4、公共通行區域的減免

為公共通行設計的巷道、騎樓走廊地可以申請減免地價稅:

  • 騎樓走廊前的平地免徵地價稅。
  • 若騎樓上有建築層數,則根據層數來減免:一層減半、兩層減三分之一、三層減四分之一、四層以上減五分之一,建物層數以產權登記為準。

六、地價稅常見問題

Q1:我和鄰居的房屋土地大小差不多,為什麼地價稅相差 4 倍以上?

因一般用地和自用住宅用地之地價稅適用稅率不同,一般用地的基本稅率是10‰,並且會根據土地擁有者在同一縣市內土地總地價的高低,逐級累進至55‰,因此稅額會隨著地價增加而顯著提高。自用住宅用地的稅率則固定在2‰,而且不隨地價累進,始終維持較低的稅率。

Q2:每年地價稅何時開徵?地價稅逾期繳納,會不會處罰?

地價稅每年開徵一次,繳納期間為每年 11 月 1 日至 11 月 30 日,地價稅逾期繳稅,每超過 3 日按照應納稅額加徵 1% 滯納金,最高加徵 10% ,超過 30日還未繳納,且未申請復查者,地方稅稽徵機關會移送法務部行政執行署所屬分署進行強制執行。

Q3:我自己居住的房子已按住家用稅率繳房屋稅,那麼土地是否可以直接按自用住宅用地稅率繳地價稅,不用再申請?

房屋稅按住家用稅率與地價稅按自用住宅用地稅率的適用條件及申請期限不同,因此地價稅仍需於每年9月22日前申請並經審核通過,才能適用自用住宅用地稅率。

Q4:如何查詢我要繳多少的地價稅?

想要知道自己需要繳多少地價稅嗎?直接上「 線上查繳稅系統 」登錄相關資料,就可以馬上查詢到自己需要繳納多少地價稅額囉!

Q5:我在臺中市有 3 棟房子,每年都收到 3 張房屋稅稅單,為何地價稅稅單只有收到 1 張?

地價稅採取的是歸戶繳納 ,也就是會把土地所有權人在各直轄市或縣市所擁有的「 全部土地總地價」合併計稅,所以在臺中市不論你持有幾筆土地,都只會收到一張合併計稅完的地價稅單。而房屋稅則是按比例稅率計算,所以一個門牌就會有一張房屋稅單。

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