諮詢汽車貸款
近年來，政府對房地產的監管力度逐漸加大，尤其在央行最新第七波信用管制措施之下，購屋貸款的申請條件變的更加嚴格與複雜，其中「認房不認貸」政策的調整，為房市注入新的變數。本文將深入探討此政策對不同購房族群的影響，但究竟什麼是「認房不認貸」？這項政策又會對購屋者產生什麼樣的影響呢？本文將逐步分析，幫助您在面對房貸申請時，對相關規範有更全面的掌握。

我國現行的房貸政策對於名下有房的首貸族影響最為顯著。過去的央行政策是「認貸不認房」，只要借款人沒有未償還的貸款，不論之前購房次數，都可以被認定為首購，這是以名下是否有房貸作為判斷標準。然而，現在的規定改為「認房」，透過財產稅總歸戶清單，即使借款人沒有貸款，政府也能掌握其名下房產數量。此次政策的新增條件「認房不認貸」（有房沒貸款），意味著只要自然人名下有房，即便是購買首戶房產，也無法享受房貸寬限期（繼承族與換屋族除外）。這一政策反映了政府加強房市管控，限制投資客利用寬限期進行短期投資套利的策略。

一、什麼是認房不認貸

所謂的「認房不認貸」，即為一個家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請房貸時，只要這個家庭在當地名下沒有任何房產，即可享受到「首購者」應有的貸款利率和優惠。簡單來說，認房不認貸意思，就是只要目前家庭成員在當地名下沒有房產，就可以具備首購資格享受較低自備款和貸款利率優惠。目前台灣房屋「認房不認貸」政策主要是購買房屋時，一般指商業銀行在確認購屋者享有首購房屋貸款成數和寬限期時，只按照家庭名下是否還有房產來認定，影響最大的是有房的首貸族，下列說明首購族及有房首貸族的定義。

1、首購族定義

很多人看到「首購」都以為是「首次購買房屋」，其實這是一大誤會，首購真正的定義是名下沒有登記自有住宅，因此就算曾經有購屋紀錄，只要該房屋已經出售或過戶給他人，就符合首購族房貸的資格。在臺灣，首購族是指在申辦房貸時，名下無自用住宅房貸個人或家庭。換句話說，只要在申請房貸的那個當下，符合以下列條件，就算是以前買過房也是首購族：

• 本人+配偶+未成年子女名下無自用住宅（無房子無房貸）。
• 名下曾有自用住宅，但是後來已出售（以前有房子跟貸款當下無房子無房貸）。
• 繼承共同持有房屋，但未超過40平方公尺
• 即使名下有住宅，但沒有房貸（有房沒有貸款）。（第七波信用管制措施符合首購條件，但是房貸沒有寬限期）

2、認房不認貸-有房的「首貸族」影響最大

113年9月19日，中央銀行召開理監事會議，除了維持政策利率不變外，更祭出「第七波」選擇性信用管制措施，並調升存款準備率。這波打房措施最引人注目的就是取消了名下有房者第一戶購屋貸款的寬限期，央行首次將自然人名下有房屋者納入管制範圍，過去央行措施多是「認貸」，只要身上沒有背貸款、不管前面買幾次，都認定為首購，也就是以名下有無房貸為標準；但如今是採取財產稅總歸戶，即便身上沒有貸款，也知道名下有多少房子。這次新增「認房」，只要自然人名下有房屋，第1戶購屋貸款就不得有寬限期。此舉導致繼承房產者也受到限制，央行考量繼承者取得「房屋」及「房貸」，屬於不可歸責因素，因此在113年10月9號決定予以鬆綁，自然人只有繼承取得房屋者，新申辦的購屋貸款仍可享有寬限期。

• 中央銀行表示，金融機構在認定自然人名下是否擁有房產時，會依據「全國財產稅總歸戶財產查詢清單」進行確認，查詢結果涵蓋所有建物，無論該建物權狀上是否含有「住」字樣。也就是說，過去的政策是「認貸不認房」，但經過調整後，改為「認房不認貸」。因此，無論借款人是否為首次購屋，只要名下已經有房產，即使是申請第一戶的購屋貸款，也將無法享有寬限期的優惠（繼承族、換屋族鬆綁）。房屋的認定不再局限於住宅，只要名下有任何房產，包括辦公室、農舍等，均會受到這項規定的影響。
• 曾經有房售出者不納管：自然人曾經有房，但名下房屋已經出售，經銀行查證屬實後，即可排除在房市管制範圍外。賣房後，銀行會提供塗銷抵押權證明並通知聯徵中心，儘管資料更新可能有約一個月的時間差，但只要確認已無房產，便不受第七波信用管制的影響，還是享有首購、寬限期等優惠條件。

3、認房不認貸的影響

• 增加購房成本： 取消寬限期直接增加每月房貸金額，增加購房者的經濟壓力。
• 抑制投資客： 提高投資成本，降低投資回報，減少投資客的投機行為。
• 穩定房市： 長期來看，有助於抑制房價過快上漲，讓房市發展更為穩定。

二、第七波信用管制措施

第七波信用管制措施時間：113年9月20日

• 新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期。113年10月9號鬆綁之後三大族群，繼承族群、換屋族、已簽購屋合約者不受限制。
• 全國自然人第2戶購屋貸款最高成數為5成。
• 公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數為3成。
• 餘屋貸款最高成數為3成。

貸款項目		第七波選擇性信用管制
公司法人購置住宅貸款		限貸 3 成，無寬限期
自然人	購置高價住宅貸款	限貸3成，無寬限期
	名下有房屋者，第 1 戶購屋貸款	無寬限期
	第 2 戶購屋貸款	全國適用限貸 5 成， 無寬限期
	第 3 戶以上購屋貸款	限貸 3 成，無寬限期
餘屋貸款		限貸 3 成
購地貸款		·  5成，保留1成動工款 ·  檢附具體興建計畫，並切結於一定期間內動工興建
工業區閒置土地抵押貸款		4成，合於以下條件之一者除外： ·  抵押土地已動工興建開發 ·  借款人檢附抵押土地具體興建開發計畫，並切結於1年內動工興建開發

1、自然人第二戶房貸定義

第二戶房貸的定義是指個人在購買房屋時，已經擁有一戶房屋貸款，並再次申請第二筆房屋貸款。在購買第二間房屋時，會有房屋貸款成數的限制，政府的目的是為了打擊多屋族、投資客的囤房行為，維護房屋交易市場的穩定性，達到抑制房價目的。目前自然人名下房貸戶數之認定方式：金融機構會透過聯徵中心查詢每個人名下的房貸情況。當你申請房貸時，銀行會確認你是否已經有房屋作為抵押的貸款（這就是所謂的「房貸」），這些貸款通常是用來購買房子的。

每一筆用房子作抵押的貸款，算作一戶「房貸」。例如，如果你有一間房子且已經有貸款，這就算一戶房貸。如果你有兩間房子，每間都有貸款，那就算兩戶房貸。但有一種情況例外，如果你是因繼承房子而來的房貸，那麼這種房貸不會算入你名下的房貸戶數。

2、第二戶房貸成數受限，最高僅五成

簡單來說，第2戶房貸的計算基準是以個人名下且聯徵上資金用途代號是「1-購置不動產」的房貸數而定（配偶不會合併計算）。假設小明今天名下已有一筆房貸，若在聯徵上資金用途代號是「1-購置不動產」，若小明想辦理第二筆房貸，且資金用途代號是「1-購置不動產」，就需要受到央行第二戶房貸的規範，目前第二戶房貸最高只能貸到5成。

三、第七波信用管制鬆綁後購屋族群適用條件

第七波選擇性信用管制措施原本規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期、鬆綁之後繼承族群、換屋族、已簽購屋合約者不受限制。

1、繼承族群：因繼承取得房屋者，不管名下有無貸款，皆可用第一戶購屋條件申貸。

2、換屋族：有實質換屋需求購屋者（非高價住宅貸款），經與承貸銀行切結一年內出售原屋，銀行給與八成房貸或是寬限期。

3、已簽購屋合約者：申辦新青安貸款且房產不屬於高價住宅者，亦不受第七波信用管制的第1戶及第2戶購屋貸款限制。

購屋族群	新青安	首購	寬限期	貸款成數上限
個人
無房無貸	✅	✅	✅	新青安：8成，首購：8成
個人名下已購一房無貸款	❌	✅	❌	8成
個人名下已購一房有貸款	❌	❌	❌	第二戶貸款5成
第三戶及以上貸款	❌	❌	❌	3成
繼承
名下繼承一戶無貸款房產	❌	✅	✅	首購：8成
名下繼承一戶有貸款房產	❌	✅	✅	首購：8成
夫妻
個人無房無貸，配偶名下有一房無貸款	❌	✅	✅	8成
個人無房無貸，配偶名下有一房有貸	❌	✅	✅	8成
夫妻皆無房無貸	✅	✅	✅	新青安：8成，首購：8成
高價住宅（豪宅）	❌	❌	❌	3成

四、如何應對「認房不認貸」政策

政府推出的「認房不認貸」政策，旨在抑制投資客炒作房市、降低市場過熱風險。該政策取消房貸的寬限期，對購房者和投資者帶來顯著影響。以下是政策的主要影響與應對措施：

1、 取消寬限期，增加還款壓力

• 月付額大幅增加：取消寬限期後，購房者的月還款金額大幅上升。例如，貸款1,000萬元，月還款額從原本的1.8萬元增加至3.8萬元，每月多出2萬元的負擔。
• 財務評估需更謹慎：取消寬限期意味著購房者需更審慎評估自己的還款能力，確保長期有足夠的資金來源，而不僅依賴寬限期。

2、打擊短期炒房投資

• 限制投機行為：過去投資客常利用寬限期內低月付，短期持有房產後轉售獲利。隨著寬限期取消，短期炒作將受到限制，投機行為的風險加大。
• 市場穩定觀察：儘管政策推行後抑制了炒房熱潮，房價是否因此穩定還需一段時間來觀察。

3、應對措施

• 精準財務規劃：購房者應根據取消寬限期後的月付金額，重新評估其購房計劃，並確保其還款能力。
• 選擇合適的房貸產品：銀行和融資公司可能會推出不同的貸款方案，購房者應主動比較利率和條件，以找到最適合自己財務狀況的貸款方案。
• 避免高風險投資：在市場不確定因素下，投資房地產需謹慎規劃，降低因政策變動導致的投資風險。

五、常見問題

Q1：自然人名下有無房屋之認定方式？

金融機構在確認借款人名下是否有房屋時，會透過「全國財產稅總歸戶財產查詢清單」進行查詢，這包括所有登記在借款人名下的建物，即使該建物的權狀上沒有「住」字樣也會計算在內。但如果該建物是繼承所得，則不會計入借款人的房屋數中。

Q2：如果自然人名下沒有房貸，但擁有房屋的部分持分，這次申請購屋貸款時，是否會受到自然人首戶購屋貸款限制的影響？

是的。但如果持分房屋是因為「繼承」取得者，就不會受影響。

Q3：如果自然人主張名下的「房貸」已經清償，但聯徵中心尚未更新清償資訊，這筆「房貸」是否可以不計入房貸戶數的計算？

若借款人已取得房貸清償證明或該筆房貸的抵押權已經塗銷，並經由承貸金融機構確認無誤後，該筆房貸可以不計入房貸戶數的計算。

Q4：如果自然人名下已有房屋，但因實際換屋需求想申請第1戶購屋貸款，該如何處理？