當前台灣房市持續火熱，房價不斷攀升，各大銀行的房貸水位接近飽和，銀行相繼推出限貸令政策，紛紛調升利率、暫緩收件，導致房貸申請難度增加，些政策雖然旨在穩定房市，但也使得許多首購族和銀髮換屋族在貸款申請上遇到重重困難。在房市過熱和政策的背景下，本文整理出2024限貸令懶人包，並討論限貸令對首購族影響有哪些?

一、限貸令是什麼?抑制房市過熱

台灣房市過熱的背景可以從多個角度來分析，包括經濟環境、政策因素以及市場需求等方面的影響。以下是一些關鍵的背景資訊：

• 低利率環境：長期以來，台灣處於低利率環境，這使得借貸成本較低，吸引了大量資金進入房地產市場。許多投資者和自住購屋者利用低利率機會進行購房，推高了房市需求。
• 國人將房地產視為投資置產首選：隨著房產價格不斷上升，房地產被視為一種保值的投資工具，許多人將資金投入房地產，進一步推動房價上漲。
• 政府政策的影響：政府過去的某些政策，如青年安心成家貸款計劃，雖然初衷是幫助年輕人購房，但也間接促進了房市需求，尤其財政部2023年8月推出的「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」（簡稱新青安貸款），民眾可向公股行庫申請辦理，不僅可獲得政府額外提供利息補貼，同時還可延長房貸年限及寬限期時間，這些政策在一定程度上推動了房價的進一步上漲。
• 疫情後經濟刺激：新冠疫情後，全球各國包括台灣在內，實施了各種經濟刺激措施，這也使得大量資金流入市場，部分資金流向了房地產市場，進一步推動房價上漲。
• 國際資金流入：美中貿易戰後，台商回流、境外資金匯回的狀況愈來愈明顯，台灣經濟相對其他國家表現更穩健，吸引了國際資金流入，這些資金部分流入房地產市場，加劇了房價上漲的壓力。
• 心理因素：房價上漲預期和炒作心理使得購房者急於進場，形成了市場上的「恐慌性購買」，進一步推動了房價上漲。

這些因素共同作用，導致台灣房市持續過熱，房價高居不下，進而引發政府與央行的關注，並促使一系列限貸措施來抑制市場過熱。

二、限貸令對於首購族的房屋貸款影響有哪些?

上述的背景加上新青安貸款推升房市買氣迅速升溫，銀行放款水位逼近《銀行法》第72-2條監管紅線。中央銀行為促進國家金融穩定及健全銀行業務，無法坐視房價狂飆對金融穩定構成了嚴重威脅，如果不及時降溫，風險將難以控制，因此央行警示各銀行必須謹慎評估房貸戶的未來收支，並嚴格管控房貸餘額，113年8月21日中央銀行發佈新聞稿指出：

本行（央行）邀請34家本國銀行與信用合作社聯合社總經理座談，強調銀行應善盡社會責任，避免信用資源過度集中於不動產貸款。自109年12月至今，本行（央行）已六度調整選擇性信用管制措施，以遏制不動產市場過熱現象。然而，儘管房市在去年上半年有所降溫，但近期交易熱潮再起，導致銀行不動產貸款集中度在今年6月底達到37.4%，接近歷史高點。信用資源過度流向不動產市場，不僅可能引發金融風險，還可能影響經濟的永續發展。因此，本行籲請銀行在不影響自用住宅及都更、危老重建等需求的前提下，自主控管不動產貸款總量，並於9月6日前提出具體改善方案。本行將持續關注市場發展，必要時調整相關措施，以確保金融穩定與銀行業務的健全發展。

• 目前的限貸令主要針對不動產市場的過熱現象，並且由中央銀行針對不動產貸款實施了多項選擇性信用管制措施。以下是主要的限貸措施：

1、第三戶以上房貸貸款成數限制：銀行開始對於申請第三戶以上房貸的貸款成數有所限制，最高貸款成數4成，且無寬限期，藉此抑制投資性購房需求。

2、房地產相關貸款的審核更加嚴格：針對投資性不動產貸款（如購買非自住性住宅或土地），銀行採取更嚴格的審查標準，金融機構對公司法人購置住宅、購地、餘屋及工業區閒置土地的貸款設有嚴格限制，諸如不得設有寬限期，最高貸款額度不得超過鑑價或買賣金額的規定比例，且不得以其他名目增加貸款金額。

3、區域性貸款成數限制：銀行於113年6月14開始，對於自然人在特定地區（台北市、新北市、桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市）購買第二戶房屋時，最高貸款成數只剩6成，以控制房價過快上漲。

4、調高存款準備率：央行於113年7月1日提高存款準備率0.25個百分點，代表銀行能夠借出的資金就會減少，這會直接影響到市場上資金的流動性，進一步限制銀行貸款的能力。

• 簡單來說，限貸令是因為《銀行法》第72-2條的限制，規定商業銀行在辦理住宅建築及企業建築放款時，總額不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的30%。由於房市過熱，各家銀行的放款水位已接近法定上限，導致「銀行沒錢貸」的現象。為了控制貸款量，目前銀行只能請民眾「等待撥款」。公股銀行也採取了各種措施來限制放款，如提高利率和降低貸款成數，這些做法讓許多購屋民眾面臨「求貸無門」的窘境，甚至出現排隊搶房貸的亂象。

三、限貸令如何影響新青安貸款?

「新青年安心成家購屋優惠貸款」（新青安貸款）自2023年8月1日推出，提供更多優惠措施以減輕青年購屋負擔。其四大升級包括：提高貸款額度至最高1000萬元；利息補貼加碼，政府補貼1.5碼、公股銀行減半碼，共優惠2碼；貸款年限由30年延長至40年；以及寬限期由3年延長至5年。目的是讓首次購屋的年輕人能夠負擔得起房貸，增加置產的機會。這個政策的核心是提供相對較低的利率或較高的貸款成數，幫助年輕人在面對高房價的情況下能有購屋的機會。

由於政策的優勢條件吸引了許多購屋者，反而意外帶動了整個房市的買氣。因此從去年下半年延續到2024年，房市交易熱絡，新聞媒體上充斥著房價屢破天價的報導，交易量也創下近年來的新高，也因此部分銀行因逼近「銀行不動產放款天條」、銀行法第72條之2規範上限或是銀行內訂警戒值，開始採行不動產貸款管控措施，引發了民眾無法順利貸款的狀況。

1、政院出手，訂調民眾自住首購及已承諾的貸款要優先

行政院長卓榮泰於113年9月5日行政院會中針對金融穩定及房貸議題表示，維護金融市場的安全與穩定是政府第一要務，且政府有責任消弭民眾的不安與疑慮，讓一般正常進行中的貸款不受影響，因此他特別提出四項原則與順序，並請行庫自主調整貸款結構、審慎核定及嚴格管理新青安貸款，以建立健康有序的不動產市場，讓社會更安定。

第一、要維護金融體質的安全；第二、民眾自住首購及已承諾的貸款要優先；第三、行庫必須自主調整貸款結構；第四、新青安貸款需要審慎核定及嚴格管理，必須在新青安貸前審慎審查貸款資格，向貸款人清楚說明其是否符合日後逐月或寬限期到期之後的清償能力；同時，貸後更要嚴格管理，僅限於自住使用，不能有轉租或其他違背新青安政策的行為。

2、建置銀行住宅貸款資訊揭露專區供民眾查詢

根據中華民國銀行商業同業公會全國聯合會銀行購置住宅貸款資訊彙總表資料顯示，雖然絕大多數銀行都有可承做「購置住宅貸款」額度，觀察備註資料內發現，多家銀行都出現排隊狀況，如合作金庫以新青安貸款及無自用住宅貸款（首購）為主，因目前案件量大，審核時間較長，需視銀行資金狀況依序撥款；華南銀優先服務已核未撥（含申請中）客戶，新案受理需視額度使用情形排時程撥款；兆豐銀行以無自用住宅貸款（含青安案件）為主，惟目前預約案量及已核准未撥款案件量大增，故審核期間較長；遠東銀須排隊撥款，撥款時間將視資金狀況依序排撥；玉山銀則是「無自用住宅」購屋貸款利率2.6%起，其他購屋貸款利率2.98%起，有需要民眾可直接洽詢各銀行辦理。

四、限貸令會導致什麼結果?

如果被限貸令影響，無法順利貸到房貸，可能會導致以下幾個結果：

• 資金鏈斷裂：：已經簽訂購房合同但無法取得貸款的買家，會面臨資金鏈斷裂的風險，可能需要依賴其他高利貸或找親友借錢，補足資金的缺口。
• 延遲交屋要繳違約金：因為限貸令導致貸款無法順利核撥，可能會因為違約而失去購房資格，並支付違約金。
• 面臨官司訴訟：已經簽定買賣合約但因為限貸令無法貸到成數，沒有辦法完成房屋買賣的流程，除了違約金的賠償外，還有可能會被房仲或屋主提起告訴。
• 財務壓力增加：部分買家在限貸令下可能會選擇更高風險的金融產品，這將增加他們的還款壓力，並對未來的財務狀況產生不利影響。
• 購屋計劃延期或取消：利率持續攀升、貸款成數降低，以及銀行對借款人資格的嚴格審核，都使購屋者望屋興嘆。許多原有購屋計畫的民眾，因貸款條件過於苛刻，不得不延後或放棄購屋。

五、限貸令導致房貸不足的解決方式

• 預作解約條款：房貸不足可能是因為房屋鑑價與成交價落差太大，加上目前限貸令的影響導致銀行貸款成數不足時，這時候可以利用「但書條款」來避免。「但書條款」簡單來說，是在書面契約加註若是房貸成數不足時，買賣雙方該如何處理的文字敘述。其範例如以下所列：

1、OO銀行房屋貸款需達「成交價」O成，若房屋貸款成數不足O成者，買方得主張無條件解除本契約。（有指定銀行時的範例）

2、房貸成數不足「成交價」O成時，排除以個人信用貸款，補足房屋貸款成數不足的條件。若無法達成上述條件者，買賣雙方即可無條件解約。（無指定銀行範例）

• 增加擔保品：假如名下還有其他沒有貸過款的不動產，也可以拿來作擔保品抵押給銀行。這樣的作法，可以有效地提高你的房屋貸款成數。
• 提供保證人：增加一位財力與信用條件俱佳的保證人，也能讓銀行放心地把房屋貸款成數提高。不過保證人只限於父母、配偶、子女與兄弟姐妹，其他關係則不被銀行所接受。
• 諮詢非銀行體系申辦：在當前房貸資金緊縮的情況下，銀行通常會更加謹慎地選擇客戶，並可能提高房貸利率或降低貸款成數。在這種情況下，非銀行體系的金融機構如信用合作社、郵局、農漁會和土地銀行等，反而成為申辦貸款的另一個選擇。

六、銀行限貸令對以房養老有什麼影響?

台灣房市的過度上漲，引發了銀行限貸政策的推出，這些措施不僅旨在控制房價，也對房貸市場的穩定起到一定作用。然而，對於辦理以房養老的銀髮族來說，限貸令加劇了他們的財務壓力。

1.限貸令對以房養老主要影響如下

• 利率提高，養老金越領越薄：房貸的利率波動，一旦利率水準產生變動，就會直接影響養老金的金額。另外，隨著銀行支付的貸款資金累積越高，每個月要扣除的利息也越高，養老金也會越來越薄。
• 新青安火熱、以房養老貸款趨緩：利率上升壓縮了高齡者的實際可支配收入，這也是以房養老缺點，房價攀升的背景下，許多屋主選擇出售房產變現，而非依賴「以房養老」來維持生活。
• 限貸令影響有換屋需求的銀髮族：高齡者名下房子可能沒有電梯或是交通不便（例如沒有無障礙設施、離醫療院所太遠等等）希望搬到更適合老年生活的社區，限貸政策對購屋和換屋需求的影響最為明顯，特別是對於有換屋需求的銀髮族而言，貸款額度的減少使得他們在財務規劃上面臨更大的挑戰。
• 家庭支持壓力增大：限貸令對銀髮族「以房養老」的影響，高齡者可能需要尋求子女的財務支持，從而增加了家庭整體的財務壓力。尤其是當家庭本身已經面臨房貸或其他經濟壓力時，這將對整個家庭的財務狀況產生深遠的影響。

2.如何在限貸令的情況下進行「以房養老」的財務規劃

由於傳統的退休金或儲蓄方式已難以滿足現代老年生活的各種需求，加上銀行限貸令的影響之下，高齡者的退休金規畫變得更加複雜。因此，越來越多的長者開始探索不同的養老方案。以房養老、留房養老及賣房養老這三種主要的養老方案，為長者提供了多樣化的選擇，幫助他們在保障生活品質的同時，確保資產的有效運用。

• 「以房養老」就是屋主把房子抵押給銀行，由銀行分期給付，按月提供生活費，房子雖然抵押給銀行，但還可以繼續居住。
• 「留房養老」為不動產信託，是安養信託的一種，顧名思義就是房子的產權仍保留住，也不用將房子抵押給銀行，而是透過信託機制將產權信託給銀行，委由銀行或是其合作的業者辦理包租代管事宜，收取到的租金扣除信託管理費後，按月給付給信託受益人，年長者亦可指定租金收入用來支付其買照護相關費用，確保能夠得到妥善的照顧。
• 「賣房養老」即是將名下不動產賣出、轉為流動性資產，成為生活費、退休金來源。目前銀行定存的利息低，難以抵抗通膨，這一大筆資金若沒有妥善保管或運用，還可能面對被詐騙的風險，需要仔細留意。

在房市過熱與銀行限貸令的雙重壓力下，銀髮族的財務規劃愈加複雜。雖然截至113年6月30日，「以房養老」貸款總計僅8302件，申請比例並不高，但該方案仍為解決退休資金不足提供了可行途徑。限貸令對這些退休族群的潛在影響不可忽視，政策制定應全面考量各種影響，以避免引發更高的社會成本。銀髮族在做決策前，應深入了解相關政策與市場風險，並尋求專業意見，以確保退休生活的穩定和安心。

七、常見問題

Q1：限貸令對年輕人購屋有什麼影響？

限貸令主要目的是抑制房市過熱，但也導致年輕人購屋的難度增加。由於銀行貸款成數限制，年輕購屋者可能需要支付更高的頭期款，貸款審查更加嚴格，進而影響了他們的購屋計劃。

Q2：以房養老方案在限貸令下有哪些風險？

在限貸令下，以房養老方案面臨的主要風險包括利率上升導致的養老金減少，以及貸款額度不足可能使得銀髮族無法順利申請以房養老貸款，進而影響他們的生活品質和財務規劃。

Q3：銀髮族在限貸令的環境下，如何進行有效的財務規劃？

銀髮族在限貸令環境下，可以考慮多種養老方案，如以房養老、留房養老和賣房養老。此外，還應該尋求專業財務顧問的建議，根據自身的經濟狀況和未來需求，制定更靈活的財務規劃，確保退休生活的穩定和安全。