近日新聞報導，立法委員對於租金補貼預算直逼社會住宅工程經費的現象提出質疑，認為政府的住宅政策僅是大撒幣。對此，內政部國土署於9月23日澄清表示，租金補貼政策絕非大撒幣行為，直接興建社會住宅、包租代管、租金補貼這三大政策是相互輔助且不衝突。真正的居住正義在於提供民眾多元的居住及生活方式選擇。那麼什麼是社會住宅包租代管？本文將深入淺出地介紹社會住宅包租代管的申請流程及其優缺點，本文所指的包租代管，即是社會住宅的包租代管，讓您對這種新的租屋模式有更全面的認識。

一、透過社會住宅、包租代管、租金補貼三大政策實現面萬戶住宅目標

我國長期以來面臨住宅供需失衡、價格波動劇烈及市場資訊不透明等問題，導致民眾對於改善居住環境品質與滿足多元居住需求抱持高度期望。加上房價的不斷攀升，高房價與低所得成為年輕人和弱勢族群買不起房子的原因，而經濟或是社會弱勢族群不得不選擇租屋，又會遇到租不起、租不好及租不到的困境。因此，住宅議題成為國人關注與熱烈討論的焦點之一。蔡英文總統於民國105年5月20日的就職演說中，正式提出「8年20萬戶社會住宅」及推動都市更新等政策主張。賴清德總統上任之後，希望能持續推動社會住宅政策，包括「興建社會住宅」的12萬戶新增13萬戶，達到10萬戶；「包租代管」的8萬戶新增17萬戶，達到10萬戶；「300p億租金補貼」則從10萬戶增加到50萬戶。透過3項政策達到總數100萬戶的目標，滿足全國80幾萬戶的租屋需求，為強化政府在住宅政策上的供應資源，內政部積極推動「只租不售」的社會住宅政策，同時鼓勵包租代管模式以活化民間閒置住宅，解決住房需求問題。

一、社會住宅包租代管是什麼

台灣住宅市場面臨「高空屋率」、「高自有率」及「高房價」三大問題，導致租賃市場不發達。主要原因包括出租報酬率低、傳統「有土斯有財」觀念、政府偏重自有住宅政策，以及租賃法令對雙方權利規範不對等，致使房客難以租到合適房屋或租金過高。許多屋主因管理不善或糾紛風險，寧願將房屋閒置。為解決弱勢族群及無力購屋民眾的居住問題，政府推動「只租不賣」的社會住宅政策，並鼓勵「包租代管」，活化空屋及成屋，減輕興建財政壓力，讓更多人受益，並促進租賃與購屋市場均衡發展。

現在最常聽到的「 社會住宅包租代管 」，其實就是將包租代管衍伸到社會住宅的概念。不過，社會住宅包租代管並不是直接應用在政府所蓋的社會住宅，而是由政府提供獎勵及補助，甄選及委託物業管理服務廠商，輔導包租代管業者進入住宅租賃市場，吸引房東提供自己的房屋給符合政府規定的包租代管業者（加入社宅包租代管計畫的租屋服務業者），由這些包租代管業者協助後續的出租及管理維護。

根據內政部不動產資訊平台資料，社會住宅包租代管辦理方式有包租包管跟代租代管兩種，說明如下：

1、包租包管

「包租包管」是由政府獎勵及補助租屋服務事業開發房東，與房東承租住宅簽定包租合約，再以二房東身分轉租給承租人，承租人要符合各直轄市、縣（市）政府之社會住宅申請資格者，分為一般戶及經濟、社會弱勢戶，並管理住宅，當有租屋糾紛處理時，租屋業者要面對的是房東和房客。業者風險為承租住宅未出租時的空置期其風險成本是由業者承擔，所以，此方案對業者而言責任較重。

2、代租代管

「代租代管」也是由政府委託業者，協助房東將出租房子媒合符合社會住宅身分之房客並協助雙方辦理租約，租約期限至少要1年，業者辦理後續租約期間之管理，代管之業者等於是「房東代理人」當有租屋糾紛處理時，處理方式也是依據法規，部分適用於消保法。業者不用承擔承租住宅未出租時的空窗期風險成本，這方案業者所要負的責任和風險相較於包租包管方式低。

二、包租代管適用對象

包租代管的對象涵蓋了房東、租客以及租賃管理服務業。房東可將房屋委託給代管單位（租賃管理服務業），而符合資格的租客則能以較低租金入住代管房屋，降低租屋負擔。

1、房東

（１）參加包租代管計畫的房東應該為住宅的所有權人，住宅所有權人可以為自然人或私法人（例如：公司），並應符合下列規定：

• 建物登記謄本、所有權狀影本、建築物使用執照影本或測量成果圖影本，應符合下列情形之一：
• 主要用途含有「住」、「住宅」、「農舍」、「套房」、「公寓」、「宿舍」字樣或主要用途均為空白，依房屋稅單或稅捐單位證明文件所載全部按住家用稅率課徵房屋稅。
• 非位於工業區或丁種建築用地之建物，其主要用途為「商業用」、「辦公室」、「一般事務所」、「工商服務業」、「店舖」或「零售業」，依房屋稅單或稅捐單位證明文件所載全部按住家用稅率課徵房屋稅。

（２）不得為違法出租者。

（３）租賃契約之出租人，不得為包租案次承租人或代租案承租人之家庭成員或直系親屬。

（４）不得為社會住宅、合宜住宅、政府興辦之出租住宅或二十四小時住宿式機構。

（５）應以一門牌為一租賃住宅出租，不得分租。

（６）市場每月租金不得超過本計畫規定的上限，市場租金上限及適用地區，依其門牌編釘地址規定如下：

• 臺北市：每月新臺幣三萬九千元。
• 新北市、桃園市、臺中市、新竹市及新竹縣：每月新臺幣三萬五千元。
• 臺南市及高雄市：每月新臺幣二萬九千元。
• 其他縣市：每月新臺幣二萬二千元。

（７）房東可以選擇包租或代租方案簽訂租約年限：

• 包租方案：房東與業者簽訂包租約，按月向業者收取市場租金8折之房租，包租約年限原則為3年。業者包租期間再與房客簽訂轉租約，轉租約年限至少1年，轉租約期滿後，房客可再與業者續租，租期最長2年，即業者與房客之轉租約租期最長3年。
• 代租方案：由業者辦理媒合租屋，房東與房客簽訂租約，其租約年限1年，租約期滿後，房東與房客可再協議續約，每次續約租期1年，房東與房客之租約租期及(含續約)最長3年。

2、房客

一般人也「可以」申請，房客身分不限定於弱勢族群，只要符合一定所得、財產以下及身分條件及就業、就學有居住需求的民眾就可以提出申請。現任職務最高職務列等在警正四階以下或相當職務列等之基層警消人員，不會受到前述的所得規定的限制。依據住宅法第4條規定，社會住宅應提供至少40%以上比率出租給經濟或社會弱勢者，另提供一定比率給未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者。因加入包租代管的住宅也是社會住宅的一種，亦須遵循該規定辦理。以下為包租代管一般戶及弱勢戶之比較表：

方案	房東	房客、一般戶	弱勢戶
包租 包管	業者依房客資格收取租金按月交給房東	以市場租金8折支付業者	依住宅法第4條核定經濟、社會弱勢戶資格，以市場租金7折或5折，政府租金補助為市場租金3折
代租 代管	業者向房客收取市場租金9折之租金後，按月交付房東	以市場租金9折支付業者	依住宅法第4條核定經濟、社會弱勢戶資格，以市場租金7折或5折，政府租金補助為市場租金4折

三、包租代管申請流程

儘管社會住宅包租代管已經推行了一段時間，仍有許多民眾不知道這項政策，亦不知道從何獲取相關資訊及諮詢管道；目前社會住宅包租代管無論是房東還是房客，直轄市、縣(市)及國家住都中心都有委託業者辦理，有需要的房東及房客，可以直接連絡業者評估。下表為社會住宅包租代管第4期各縣市受理單位及聯絡窗口，有需要的民眾可以致電洽詢。

社會住宅包租代管第 4 期計畫(縣市版)受理單位及聯絡窗口 更新日期：113.04.24
受理單位	聯絡電話	業者資訊
新北市政府城鄉發展局	(02)2960-3456或新北市境內1999轉7222、7236	1.  兆基管理顧問股份有限公司新北第一分公司0800-666-444 2.  廿一世紀資產管理股份有限公司0800-000-039 3. 睿達租賃住宅服務股份有限公司 (原富裕傳承管理顧問股份有限公司)0800-888-385、 (02)2251-9898 4.日盈不動產仲介經紀有限公司(02)6637-7188 5. 聯碩物業有限公司(02)7751-5516、0809-092-175
臺北市政府都市發展局	(02)2777-2186轉2507、2514、2523、2910	1. 崔媽媽蝸牛租屋有限公司 (02)2368-5670、 (02)2368-3071 2. 兆基管理顧問股份有限公司0800-666-444 3. 睿達租賃住宅服務股份有限公司 (原富裕傳承管理顧問股份有限公司)(02)2523-3432 4. 大管家房屋管理顧問有限公司(02)2731-7933
桃園市政府住宅發展處	(03)332-4700 轉 1125	1. 兆基管理顧問股份有限公司桃園分公司0800-666-444 2. 萬隆不動產開發有限公司0900-799-500 3. 大佳地產股份有限公司0800-321-701 4. 顧家管理顧問有限公司0800-345-888 5. 喆璽不動產仲介經紀有限公0800-000-513 6. 聯碩物業有限公司0809-091-019 7. 安勝物業有限公司0809-091-169 8. 好室瑞德資產管理股份有限公司(03)316-7575
臺中市政府住宅發展工程處	(04)2228-9111轉69414~69419	1. 兆基管理顧問股份有限公司台中分公司0800-666-444 2. 總管家租賃住宅服務股份有限公司0800-058-988 3. 大晟資產管理顧問有限公司0800-006-557 4. 睿達租賃住宅服務股份有限公司 (原富裕傳承管理顧問股份有限公司)(04)2320-0988
臺南市政府都市發展局	(06)299-1111 轉 1347	1. 兆基管理顧問股份有限公司0800-666-444、(06)220-0022 2. 大晟資產管理顧問有限公司0800-000-039、(06)299-7373
高雄市政府都市發展局	(07)337-3530 轉 9	1. 兆基管理顧問股份有限公司高雄分公司(07)236-9100 2.宜居不動產管理顧問股份有限公司(07)222-0886
基隆市政府都市發展處	(02)2420-1122轉1831~1834	1. 兆基管理顧問股份有限公司基隆分公司(02)2425-1155 2. 聯碩物業有限公司(02)2428-1234
新竹市政府都市發展處	(03)528-5160	1. 兆基管理顧問股份有限公司0800-666-444 2.大管家租賃住宅代管有限公司(03)535-5625
嘉義市政府工務處	(05)225-2712	1. 兆基管理顧問股份有限公司嘉義分公司(05)228-8333 星華股份有限公司(02)77552669#201
新竹縣政府產業發展處	(03)551-8101	1.兆基管理顧問股份有限公司竹縣分公司(03)597-6622 2. 大管家租賃住宅代管有限公司竹縣分公司(03)657-2255
苗栗縣政府工商發展處	(037)559-633	1. 大晟資產管理顧問有限公司0800-006557、(037)581733 2.  兆基管理顧問股份有限公司0800-666-444、(037)681-122
雲林縣政府建設處	(05)552-2183	1. 兆基管理顧問股份有限公司(05)537-7700 2.大晟資產管理顧問股份有限公司(05)595-3900
屏東縣政府城鄉發展處	(08)732-0415	1. 兆基管理顧問股份有限公司0800-666-444 2. 富山房屋買賣有限公司08-7365115(屏北)、08-7889999(屏南)
宜蘭縣政府地政處	(03)925-1000 轉 1163	1. 大晟資產管理顧問有限公司 (03)965-9911 2. 兆基管理顧問股份有限公司0800-666-444、(03)956-6222(羅東辦公室)、(03)936-0066(宜蘭辦公室)
嘉義縣政府經濟發展處	(05)362-0123	兆基管理顧問股份有限公司(05)362-7333
臺東縣政府建設處	(089)326-141轉 334、 (089)346-850、(089)353-296	富豐不動產有限公司(089)227-666
花蓮縣政府建設處	(03)822-4854	1. 兆基管理顧問股份有限公司(03)835-0077 2. 大晟資產管理顧問股份有限公司 (03)831-6677

四、社會住宅包租代管優缺點

包租代管是一種由業者代為管理出租住宅的模式，對房東來說既有許多優點，也存在一定的挑戰。此模式能有效解決租賃過程中的問題房客、空置期風險及租金收入穩定性等問題，並且提供多元的補助費用。然而，房東也可能對業者的專業性、服務品質以及房客挑選權有所擔憂。

1、包租代管優點

• 問題房客處理：業者全權負責處理拖欠租金、房屋損壞、逾期不搬及製造噪音等問題，房東無需擔心。
• 減少空置期：業者協助吸引房客，提升房屋競爭力，並保持靈活性，減少租賃期間的空置風險。
• 租金收入的穩定性高：若房東選擇「包租」契約，空租期風險由業者承擔，房東可穩定收租；而「代管」契約則需房屋租出後房東才能收到租金，業者也因此收取服務費。代管業者具備專業的行銷與招租團隊，能有效縮短空租期，比房東自租更具資源和效率。
• 補助費用的多元與實用性：政府提供多元且實用的補助措施，減輕房東的出租成本負擔。除了補助房屋維修費用，確保房源每年維持良好狀態外，公證費的補助也保障了租賃雙方的權益。同時，政府還補貼房屋安全相關的保險費，提升房源的安全性。

2、包租代管缺點

• 不能房東自己申請加入：本計畫僅能將委託政府核可的合法包租代管廠商才能執行，每個縣市核可的廠商也有不同，房東需自行比較選擇適合自己的廠商。
• 業者的服務品質期待與擔憂：房東對於把自己持有的不動產交給包租代管業者辦理存有疑慮。擔心業者的專業程度、管理費用增加、自身對房產管理的熟悉度、對業者的信任度不高，以及對市場行情和房客的了解要求。
• 房東不能挑選房客：對房東而言，選擇包租業者時，房客將由業者代為挑選，雖然房東無法自行決定，但業者會以專業角度進行篩選；若選擇代管業者，房東則可自行挑選房客，但前提是房客的身份必須符合社會住宅承租標準。

五、政府為包租代管方案提供哪些優惠措施

為讓房東房客能更輕鬆參與，社會住宅包租代管提出「包租代管 333，自己租，不如專業租」，並提供「3稅有減免、3費有補助、3年有服務」的獎勵。「3稅有減免」指租金所得稅、房屋稅及地價稅等賦稅減免；「3費有補助」包括每屋每年1萬元修繕補助、公證費及居家安全相關保險費用補助；並提供房東3年專業租屋管理服務。

1、3稅減免（房租稅、地價稅、綜合所得稅）

• 房屋稅、地價稅減免：地方政府得減徵房屋稅及地價稅。
• 綜合所得稅：每屋每月租金收入新臺幣一萬五千元以下可免納綜合所得稅，其租金收入超過新臺幣一萬五千元部分，房屋必要損耗所支出費用亦可再減除百分之六十。

2、3項費用有補助（公證費、修繕費、居家安全相關保險費）

• 公證費（房東、房客補助各半）：政府提供房東與房客簽訂契約時所需公證費用，臺北市、新北市每件每次補助最高不得超過4,500元；其餘直轄市、縣（市）每件每次補助最高不得超過3,000元。
• 修繕費：住宅出租修繕費用獎勵額度，原則一屋（以門牌認定）一年補助最高1萬元，最長補助3年，3年共計最高補助獎勵3萬元。
• 居家安全相關保險：居家安全相關保險規劃補助居家安全相關保險（至少包含住宅火險、地震基本保險或特殊事故房屋跌價補償保險）保費，每年每屋最高為3,500元。

3、3年有服務

3年專業租屋管理服務，免服務費。

4、房客補助優惠

（１）包租：業者以8折的市場租金向房東租下房子三年，再轉租給一般家庭或弱勢家庭，租金如下：

• 一般戶：只需支付8折的市場租金（相當於市場租金的20%優惠）。
• 弱勢戶：根據社會或經濟狀況，可享有市場租金的7折或5折優惠，剩下的1折或3折租金由政府補助，並經由業者轉交給房東。

（２）代租：業者幫助房東和房客配對，簽定一年租約：

• 一般戶：需支付9折的市場租金。
• 弱勢戶：根據社會或經濟狀況，可享有市場租金的7折或5折優惠，剩下的2折或4折租金由政府補助，並經由業者轉交給房東。

（３）房客租金補助金額表

• 一般戶：以簽約租金承租承租（即市場租金包租方案8折或代管方案9折），不另給予租金補助。

• A級(臺北市)、B級(新北市)、C級(桃園市、臺中市、臺南市、高雄市、新竹市、新竹縣)、D級(其他縣市)

• 各級補助金額四捨五入至個位數，惟A級縣市包租方案及A、B、C級縣市代管方案維持每件每月最高租金補助7,200元

  案例:第1類弱勢戶承租臺北市之市場租金20,000元住宅, 簽約租金16,000元(20,000Ｘ0.8), 租金補助2,000元(16,000Ｘ12.5%)

級別	市場租金補助計算基準上限	包租方案(市場租金8折)		代管方案(市場租金9折)
		第1類弱勢戶(簽約租金*12.50%)	第2類弱勢戶(簽約租金*37.50%)	第1類弱勢戶(簽約租金*22.50%)	第2類弱勢戶(簽約租金*44.50%)
A級	25,000	2,500	7,200	5,063	7,200
B級	22,500	2,250	6,750	4,545
C級	18,000	1,800	5,400	3,645
D級	15,000	1,500	4,500	3,038	6,008

六、常見問題

Q1：申請社會住宅包租代管還能申請租屋補助嗎？

若為一般戶，申請社會住宅包租代管後「無法」同時請領300億租金補貼。若為社會、經濟弱勢戶，則依所得標準區分為兩類，再由政府補貼。(可與300億租金補貼專案擇優補助)

Q2：房客承租住宅，租約簽訂年限如何訂定？

當房客透過社會住宅包租代管計畫承租住宅時，其租約年限會依照以下兩種方案訂定：

1、包租方案：房東與計畫運營者簽訂3年的契約。計畫運營者再與房客簽最少1年的租約，房客可續約至與計畫運營者的3年契約結束為止。

2、代管方案：計畫運營者協助房東找房客。房東與房客簽1年的租約，可以續約至最多3年。如果第三年剩餘期限不足1年，房東與房客可簽訂剩下的期間。整體租約最長為3年，從房東與計畫運營者簽訂管理協議的日期開始計算。

Q3：已經出租中的房屋是否可以加入社會住宅包租代管計畫？

可以，但已出租中之住宅及承租中之房客，皆須符合「社會住宅包租代管第四期計畫執行要點」承租資格之規定。並由房東自行選擇加入本計畫之包租或代租方案後，由房東與業者或房客重新簽訂契約，相關辦理方式依房東擇定之方案規定辦理。

Q4：有關包租代管的相關問題，應該向哪個單位查詢？

有關社會住宅包租代管的相關問題，可以至內政部不動產資訊平台/社會住宅包租代管查詢。