一、以房養老是什麼?利率多少呢?

隨著醫療技術持續進步，平均壽命延長，社會的老齡化問題日益嚴重，退休金規劃的議題更受重視，越來越多的長者開始考慮以房養老這一選擇。以房養老，簡單來說，就是將房屋抵押給銀行或金融機構，以換取每月穩定的退休金收入，同時可以繼續住在自己原本的房屋，無需搬離。這種方式在解決老年經濟困境的同時，也提供了一個長期的居住保障。然而，真的有這麼二全其美的方法嗎？以房養老究竟有哪些優缺點？本文將深入探討這一話題，幫助您更好地了解以房養老的利與弊。

2024各銀行以房養老貸款利率一覽表

銀行	利率
第一銀行	2.45%起機動計息
上海銀行	2.62%起機動計息
土地銀行	2.73% ~ 3.29%機動計息
中國信託	2.79%起機動計息
台新銀行	2.54%起機動計息
兆豐銀行	2.488%起，每月定期浮動計息
合作金庫	分段式2.338%起，一段式2.608%起
安泰銀行	2.61%起機動計息
高雄銀行	2.69%起機動計息
華南銀行	3.19%起(依本行現行指標利率浮動計息)
陽信銀行	2%-2.5%機動計息
全國農業金庫	2.793％起
臺灣中小企銀	最低依本行定儲利率指數(月)加0.77%機動計息
彰化銀行	一段式機動利率方案2.56%
臺灣銀行	浮動計息，目前利率為2.16%〜2.96%
玉山銀行	一段式利率 2.57% 起，依定儲利率指數機動計息。
台中商銀	一段式最低依月定儲利率指數加0.68%機動計息(目前月定儲利率指數為1.72%)

二、以房養老優點

以房養老雖然跟傳統的文化傳承觀念有落差，但是目前養兒防老在經濟層面越來越難執行，因為年輕世代可能連自己都養不活了，更遑論扶養老年人；也因此以房養老仍有下列優點：

１、減輕子女負擔：現在的社會因為人口結構的驟變，老年人口比重越來越高，年輕世代人口比重越來越低，在少子化的時代，青壯年面臨之經濟壓力負擔逐漸沉重，而以房養老方案有助於年長者多了一個退休金的來源，也能減輕子女們的負擔。

２、保有房屋所有權：以房養老只是將房屋設定⾸順位最高限額抵押權給銀行，實際上年⻑者仍保有房屋所有權。

３、在地老化：以房養老的方式可以繼續在原來的家中居住，不需要搬離原有的住所，讓長者可以生活在習慣的社區，維持原本習慣的生活方式，完成在地老化的心願。

４、收入增加且沒有資金用途限制：以房養老又稱為不動產逆向抵押貸款，係老年人將自己名下的不動產抵押給銀行取得生活上的資金，老人自己有長期穩定的收入做為日常生活支出用。同時，對於貸款人的資金使用並沒有嚴格的限制，可以自行運用。

5、具有稅務規劃效果：借款人百年之後，繼承人可以選擇「借新還舊」方式收回標的房產，或是由銀行直接進行處分。而借款人因為辦理以房養老的借款債務，亦可全數扣減遺產總額。所以在某種程度上，「以房養老」業務也有「稅務規劃」的效果。

三、以房養老缺點

１、對抵押品審核嚴苛：依據金管會銀行局113年6月30日最新統計資料，北北基的以房養老核貸件數佔比超過全台五成，就可得知銀行對於抵押品的地段相當在意，房價較高的北部為核貸熱門地點，總計核貸4159件，顯示以房養老貸款房地段不能太差，屋齡不能太老。

2、城鄉差距影響可貸額度：目前「以房養老」的貸款成數最高為陽信銀信，可貸款8成，其餘承做銀行大約落在7成，以房養老是以房價為貸款基礎，臺灣的區域房價差異很大，都會區的貸款人，因為房價高可貸的金額也比較高，故每個月可領取的金額也會比較高；但若貸款人位於地段較差的區域，或是貸款額度比較低，可能不足以支應其生活所需。

3、長壽風險:目前大多數銀行對於貸款人年齡限制為60歲，貸款年限30年，意即一般成功申貸的貸款人可以固定領錢到90歲。如貸款到期後，貸款人仍在世，可能會面臨到生活費不足、無法償還貸款及房屋被法拍等情況，本想以房養老的立意最終卻變成無法安老。

4、利率提高，養老金越領越薄：房貸的利率波動，一旦利率水準產生變動，就會直接影響養老金的金額。另外，隨著銀行支付的貸款資金累積越高，每個月要扣除的利息也越高，養老金也會越來越薄，萬一遇上嚴重的通貨膨脹，原本預期的養老金就會瞬間縮水。

5、銀行選擇有限：以房養老目前只有17家銀行有承辦，申請貸款的條件與特色每家銀行亦有不同，民眾想了解承辦銀行以房養老細節，網站上其實沒有太多詳細的資料，如果想深入了解，則必需到銀行跟專員接洽，若想多方比較，就需要多跑幾家銀行，因此想要申辦的民眾選擇非常有限。

6、繼承問題及子女同意權難題：在華人社會中，傳承家業和財產給下一代是一種根深蒂固的文化觀念，繼承觀念與以房養老之間存在著密切的關係，子女或許會期待可以繼承的資產，但如果資產變成「負資產」，期待繼承的子女們，可能就不樂意，若是借款人或是繼承人無力清貸款，銀行則有權處置不動產，如果借款人在借款期限內過世，繼承人將借款人貸款清償完成，就擁有房屋所有權，如果沒有辦法清償餘款，銀行則將房屋拍賣，無法繼產完整的房產價值。

以房養老作為一種新興的退休金補充方式，具有顯著的優點和不可忽視的缺點。對於有房產且缺乏現金資源的長者來說，以房養老提供了一個可行的選擇。然而確實可能對子女們的權益產生影響，這些影響主要體現在房產所有權的變動、經濟利益的減少、家庭關係的影響，建議辦理之前了解相關風險和條件，並與家人充分溝通，做出最符合自身需求和家庭狀況的決策。

四、以房養老的未來展望及發展趨勢

 

五、以房養老常見問題

Q1：辦理以房養老貸款時，需要準備一份律師的認證函，那是什麼呢？

為避免爭議，現行銀行作業流程已納入專家諮詢機制，要求借款人(年長者)於申請時需備有律師諮詢函或有第三方見證人，及指定具法定繼承資格之人或第三人(無法定繼承資格之人時)為通知義務人，俾使年長者能充分瞭解契約內容及所生權利義務。因此，在撥貸前須委請律師辦理諮詢並取得律師諮詢認證函，相關之律師費用由申請人負擔。

Q2：以房養老契約到期或借款人往生後，房屋會如何處理?

如果契約到期或是借款人往生，借款人或是繼承者可以有三種選擇：

（１）一次清償借款人已領走的本利和。

（２）跟銀行洽談，用借新還舊方式，按月攤還欠款。

（３）由銀行拍賣，若拍賣金額大於總欠款，可以取回差價，若拍賣金額小於總欠款，需補足清償缺口。