買賣土地最怕的不是成交價談不攏，而是賣出後才發現要繳一大筆「土地增值稅」。很多人一聽到這個稅名就頭痛，但其實只要掌握計算邏輯、稅率級距與優惠條件，就能精準預估應繳金額，甚至合法節稅。這篇文章幫你一次搞懂：

• 土地增值稅是什麼？
• 該怎麼試算？
• 「一生一次」優惠怎麼用？
• 重購退稅的條件又是什麼？

一、土地增值稅是什麼？土增稅課稅依據法源？

土地增值稅是不動產交易中一項重要的稅賦。土地增值稅是當土地所有權移轉時，政府針對土地價值增加部分所課徵的稅賦。簡單來說，就是你的土地在移轉（例如買賣、贈與、交換）時，政府針對土地價值「漲價」的部分所課徵的一次性稅賦，針對這份不勞而獲的增值利益進行課稅，以實現「漲價歸公、地利共享」的財政理念。

1. 土地增值稅的定義與課稅目的

土地增值稅是地方稅的一種，依據《土地稅法》課徵。其基本概念是：當土地所有權發生移轉時，如果該土地的公告現值有所增加，政府即針對這個「漲價總數額」課徵稅賦。它並非針對土地的全部價值課稅，而是針對土地的「增值」部分課稅，目的是為了實現土地的漲價歸公。

2.土增稅課稅依據？

土地增值稅是政府對土地交易中土地價值因自然增值部分所徵收的稅款。土地增值稅主要依據《土地稅法》第34條至第47條辦理，其內容詳細規定了土地增值稅的課稅標準、稅率、稅基計算方法及減免規定。課稅對象依《土地稅法》第35條規定，課稅對象限於「都市土地」與「已辦竣地價評定之非都市土地」。

當土地發生移轉行為（如買賣、贈與、繼承等）時，政府會針對這部分「非因勞力投資而增加的價值」課徵土地增值稅，以達到社會公平分配的目的。簡而言之，土地增值稅不僅是稅收制度的一環，更是一種社會公平機制，確保土地漲價的利益能由全民共同分享，而非集中於少數地主手中。

二、如何試算土地增值稅？

土地增值稅試算是土地交易過程中最關鍵的一步，因為這筆稅金往往金額不小，若能在交易前掌握計算方式，就能提前預估稅負、妥善規劃資金。很多人會問：「土地增值稅怎麼算？」其實只要搞懂幾個關鍵數字──公告地價、原地價、持有年限與稅率級距──就能自行估算大致金額。

1.土地增值稅大約多少？

在進行房屋或土地買賣時，土地增值稅通常是賣方（出賣人）最大的單筆稅負。這筆稅金不是固定的，而是根據土地的「增值」幅度來計算。隨著土地價值變動，稅率也隨之不同，主要稅率分為20%、30%、40%三個級距，且持有期間長短還會影響減免比例，具體稅率如下：

適用類別	漲價總數額超過前次移轉現值比例	稅率	備註
A. 一般用地稅率	未滿 100%	20%	基本稅率
	超過 100% 至 200%	30%	超過部分課徵
	超過 200%	40%	超過部分課徵
B. 自用住宅優惠稅率	不論漲幅	10%	享有「一生一次」或「一生一屋」優惠。
C. 公共設施保留地	免徵	0%	若符合相關規定。

另外，持有土地時間越長，超過基本稅率部分可享減徵優惠：

• 持有未超過20年減徵率0%，適用級距為第二、三級
• 持有超過20年減免20%，適用級距為第二、三級
• 持有超過30年減免30%，適用級距為第二、三級
• 持有超過40年減免40%，適用級距為第二、三級

2.土地增值稅計算公式

由於土地增值稅的計算涉及物價指數和累進差額，自行精算較困難。但您可以利用以下步驟，對一般用地稅率的稅額進行粗估：

1. 找出前後次「公告現值」：
   • 查詢本次移轉標的物的本次公告土地現值（約等於申報移轉現值）。
   • 查詢該標的物前次移轉時核定的申報現值。
2. 計算增值幅度： 增值幅度越低，稅率越低。
   $$\text{增值幅度}=(\text{本次現值}-\text{前次現值})/\text{前次現值}$$
3. 套用最低稅率估算：
   • 如果增值幅度不大（例如低於 100%），可以先用 20% 的稅率來粗估。
     $$\text{粗估稅額}\approx (\text{本次現值}-\text{前次現值})\times 20\%$$

請注意： 此為粗略估算，未考慮物價指數、減免優惠與累進差額，實際稅額仍應以地方稅稽徵機關核定為準。

一般土地累進稅率與計算公式

將漲價總數額除以前次移轉現值（或原規定地價）調整後的數值，即可得到「漲價倍數」。政府採 累進稅率，也就是漲價倍數越高，稅率等級越高。

• 第 1 級：漲幅未超過 100% → 稅率 20%
• 第 2 級：漲幅 100%～200% → 稅率 30%（減徵後稅率）
• 第 3 級：漲幅超過 200% → 稅率 40%（減徵後稅率）

不過，稅率不是固定不變。若土地持有年限較久，政府會給予 減徵 優待，讓高持有年限者稅率稍微降低。

級別	漲價倍數範圍	稅率計算公式	減徵規則
第一級	≤100%	應徵稅額 = 土地漲價總數額 × 20%	持有年限無減徵
第二級	100% ~ 200%	應徵稅額 = 土地漲價總數額 × [30% − (30%-20%)×減徵率] − 累進差額 (原價×A)	持有年限不同，A及減徵率不同：未滿20年：無減徵，A=0.1020年以上：減徵率20%，A=0.0830年以上：減徵率30%，A=0.0740年以上：減徵率40%，A=0.06
第三級	>200%	應徵稅額 = 土地漲價總數額 × [40% − (40%-20%)×減徵率] − 累進差額 (原價×B)	持有年限不同，B及減徵率不同：未滿20年：無減徵，B=0.3020年以上：減徵率20%，B=0.2430年以上：減徵率30%，B=0.2140年以上：減徵率40%，B=0.18

3.土地增值稅試算步驟與重點整理

1.土地增值稅試算步驟及工具介紹

建議直接上 財政部地方稅網路申報系統 或各縣市地政局網站輸入資料，可以更快速地計算出應繳的土地增值稅。只需輸入土地的現值和原始取得成本，即可自動幫你試算。

試算時需準備以下資料：

• 土地座落與地號
• 原核定地價
• 目前公告現值
• 交易金額與移轉日期
• 土地持有起訖時間

✅ 小提醒：
各縣市公告地價每兩年調整一次，記得用最新年度的公告現值。

2.土地增值稅試算重點整理

1. 確認土地現值：可至地方稅務局或地政機關查詢最新公告現值。
2. 查原規定地價或前次移轉申報現值：這是土地原始取得時的基準價。
3. 依公告消費者物價指數（CPI）調整：讓原地價反映通膨變化。
4. 計算漲價總數額：用「現值－調整後原地價」得出增值部分。
5. 套用累進稅率級距：依土地稅法第33條規定分為20%、30%、40%三級。
6. 持有年限減徵：持有超過20年可減徵20%，30年以上減徵30%，40年以上減徵40%。

土地增值稅因土地漲價幅度與持有年限而不同，一般土地會依累進稅率課徵，而自用住宅用地則可享固定10%優惠。了解土地增值稅公式與累進稅率，能協助你提前規劃資金提前預估稅額，並善用自用住宅用地的10%優惠，降低不必要的稅務支出。

三、一生一次土地增值稅優惠政策

在不動產交易中，土地增值稅的稅率最高可達 40%，是一筆不小的成本。如果你出售的是自住的房屋，你絕對不能錯過最划算的節稅王牌——自用住宅用地「一生一次」優惠稅率！要讓土地增值稅大幅降低，最關鍵的方法就是申請適用 10% 的自用住宅優惠稅率。

1.「一生一次」是什麼？與一般稅率的差異

一生一次是土地稅法第34條提供的節稅措施，允許土地所有權人一生一次在出售自用住宅時，享受10% 的優惠土地增值稅率，不受土地漲價倍數影響。

項目	自用住宅「一生一次」優惠	一般稅率
適用稅率	單一 10%	三級累進稅率：20%、30%、40%
使用次數	限用一次	無次數限制
節稅幅度	最高可省下 30% 的稅額（以漲價總額計算）	無節稅，按實際漲幅課徵
適用對象	土地所有權人、配偶或直系親屬設有戶籍	所有人皆適用（投資客、公司法人等）

「一生一屋」自用住宅用地優惠稅率條件：

想申請土地增值稅的 「一生一屋」自用住宅用地 10%優惠稅率，必須同時符合以下五項條件：

1. 名下僅有一屋：出售時，土地所有權人、配偶及未成年子女名下不得另有其他房屋。
2. 持有超過6年：出售前，該土地須已登記持有滿六年。
3. 連續設籍居住：土地所有權人、配偶或未成年子女，於出售前已在該地設籍並自住滿六年。
4. 不得營業出租：出售前五年內，該地不得用於出租或營業用途。
5. 面積限制：都市土地不超過 150平方公尺（約45.375坪）；非都市土地不超過 350平方公尺（約105.875坪）。

✅ 補充提醒：

• 「一生一次」是指 每位土地所有權人一生只能適用一次優惠。
• 若共同持有房地（例如夫妻共有），即使僅一人適用，也會視為雙方都已使用一次優惠。
• 若出售後重購新屋，仍需重新審核是否符合條件，不會自動延續。

只要五項條件都符合，就能享有 10% 優惠稅率，大幅減輕出售土地時的稅務負擔。

2. 「一生一屋」與「一生一次」的區別（防混淆）

在查詢 土地增值稅優惠稅率 時，常會看到「一生一屋」與「一生一次」兩個名詞，看起來相似，但實際上是 不同的政策、不同的適用情境。
若不清楚區別，可能會錯過應有的稅務優惠，或誤以為已使用完優惠次數。

• 「一生一次」優惠稅率10%：這是每位納稅人僅能使用一次的寶貴額度。我通常建議客戶將其保留給「增值幅度最大」的不動產，以實現節稅效益最大化。簡單說：「一生只能用一次」的10%優惠稅率。

• 「一生一屋」優惠稅率10%：這是「一生一次」的延伸，只要符合特定條件（如持有並設籍滿6年、5年内無出租營業等），即可無限次使用。對於擁有多次換屋需求的人來說，這是極佳的節稅工具。簡單說：「不限次數」的自住房屋優惠稅率，只要條件符合即可重複使用。

土地增值稅：「一生一次」與「一生一屋」優惠稅率比較表

優惠類別	適用要件（部分）	稅率	適用次數
一生一次	1. 土地所有權人、配偶或直系親屬設有戶籍。 2. 出售前一年內無出租或供營業使用。 3. 都市土地面積未超過 3 公畝（約 90.75 坪）。	10%	僅限一次
一生一屋	1. 已使用過一生一次優惠。 2. 出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女無該自用住宅以外的房屋。 3. 出售前持有該土地滿 6 年。 4. 土地所有權人或配偶、未成年子女於該地設籍且持有該自用住宅連續滿 6 年。 5. 都市土地面積未超過 1.5 公畝（約 45.375 坪）。	10%	僅限 一次

土地增值稅是房地產交易中最具彈性、也最能透過規劃來節省的一筆費用。無論是申請「一生一次」或「一生一屋」，請務必在簽約前確認所有條件（如戶籍、有無出租或營業）都符合規定。這兩種優惠都屬於申請核准制，只要一個環節出錯，就會錯失將稅金從 40% 降到 10% 的寶貴機會！

四、土地增值稅的納稅義務人與課徵時間

在充分了解 土地增值稅是什麼 後，下一步最重要的問題就是：「誰應該繳土地增值稅？什麼時候要繳？」這兩個關鍵問題 — 納稅義務人 與 課徵時機，是土地移轉交易中最關鍵的稅務時間點。若未在期限內申報或繳納，可能會被課以滯納金甚至罰鍰。

1.土地增值稅的納稅義務人？

依《土地稅法》第三十四條規定，土地增值稅的納稅義務人，通常是「土地所有權人」，但依照不同的土地移轉方式，繳稅對象也會不同。

2. 土地增值稅的課徵時間（依《土地稅法》第 49 條）

土地增值稅屬於交易稅，是在土地所有權移轉時才產生，而不是在持有期間每年課徵。只有在土地的所有權或使用權發生變動，導致土地漲價利益實現時，才進行課徵土增稅。主要的課徵時機點包括：

課徵情境	申報時限	核定與繳納時限	影響
買賣、贈與、交換	訂定契約之日起 30 日內	稽徵機關：收件後 7 日內核定稅額（自用住宅為 20 日）。納稅人：收到稅單後 30 日內繳納（第 50 條）。	申報後，須繳清稅款才能向地政機關申請移轉登記（第 49 條第 3 項）。
法院判決移轉	判決向法院起訴日當期的公告現值為準（第 30 條第 1 項第 4 款）。	依第 49 條規定程序。	第 30 條規定了審核現值的基準點。

1.土地買賣

• 土地所有權轉移給他人時，即須申報土地增值稅。

2.土地贈與

• 將土地無償贈與親友，增值部分需申報並繳稅。贈與者負責申報。

3.土地繼承

• 繼承土地時，若增值部分超過免稅額，需申報土地增值稅。稅額通常由繼承人或受贈人負擔。

4.合法變更用途

• 土地變更用途，如農地變建地，經公告後增值部分需補繳土地增值稅。

土地增值稅的納稅義務人與課徵時機是不動產移轉程序的兩大基石。通過掌握納稅義務人的歸屬以及30 日的申報時限，就能順利完成土地交易，避免不必要的滯納金和行政延誤。若涉及複雜的信託或遺產移轉，務必諮詢專業代書，確保萬無一失。

五、土地增值稅「重購退稅」是什麼？一輩子僅一次的退稅規定與流程

對於計畫換屋的自住族來說，賣掉舊房時繳交的土地增值稅是一筆不小的支出。你一定會想知道：「有沒有辦法把這筆稅金要回來，減輕我買新房的負擔？」答案就是：土地增值稅「重購退稅」！

1.重購退稅的定義、條件與規定

對於換屋族而言，重購退稅是另一項非常重要的節稅機制。它能夠讓你在「先賣後買」或「先買後賣」的情況下，將已繳納的土地增值稅申請退還。重購退稅的適用範圍涵蓋房地合一稅和土地增值稅，但兩者的規定大不相同。這裡我們專注於土地增值稅的重購退稅。

2.土地增值稅重購退稅規定與條件

1. 退稅對象

   • 土地所有權人於出售土地後，二年內重購新土地。新購土地的地價高於原出售土地扣除土地增值稅後的淨額。

2. 退稅金額計算

   • 可退金額 = 已繳納土地增值稅中，不足支付新購土地地價的部分。

3. 限制條件

   • 每人一生僅能申請一次，必須有正式移轉登記，且原土地增值稅已全額繳納。申請退稅須在購置新土地完成登記後提出。

4. 換屋原則：
   • 價低換價高： 申請全額退稅。
   • 價高換價低： 不可申請退稅。（與房地合一稅的「大換小」可比例退稅不同）
5. 「重購退稅」的時間限制與條件要求

申請土地增值稅重購退稅必須同時滿足以下條件要求：

條件限制	要求與說明
時間限制	2 年內完成買賣： 新購土地與舊屋出售的時間間隔，無論是「先賣後買」或「先買後賣」，都不得超過 2 年。
用途限制	皆為自用住宅： 舊屋出售前一年內與新屋購入後五年內，皆不能供出租或營業使用（包含戶籍登記、無出租/營業等）。
設籍限制	直系親屬設籍： 舊屋和新屋都必須有土地所有權人或其配偶、直系親屬（如父母、子女）設有戶籍。
名義限制	所有權人一致： 舊屋出售人和新屋買受人必須是同一人。（例如：賣掉先生名下的房子，買新屋時必須是先生名下，不能是太太名下。）
面積限制	都市 90 坪/非都 211 坪： 新購土地面積不可超過都市土地 3 公畝（約 90.75 坪），非都市土地 7 公畝（約 211.75 坪）。
價格條件	新屋地價 > 舊屋地價。新購土地的公告現值總額，必須大於出售土地的公告現值總額（扣除已繳納的土地增值稅）。

3. 「重購退稅」的申請流程與注意事項

• 申請時限： 必須在完成新購土地所有權移轉登記之日起 5 年內提出申請。
• 追繳風險： 申請退稅成功後，新購的土地有 5 年的列管期。在列管期間，新購土地不得移轉或變更用途（例如出租或營業），否則稅捐機關將會追繳原退還的稅款。

土地增值稅重購退稅是自用換屋族最重要的節稅工具，能直接緩解資金壓力。土地增值稅的重購退稅規定極嚴格，務必在「二年內」完成舊屋出售和新屋購入的手續，新舊屋的所有權人名義必須一致！一旦換到配偶名下，將無法適用此優惠。成功退稅後，新屋五年內不能變更用途或出售，否則將連本帶利被追繳原退還的稅款。

六、土地增值稅申報流程、時限與常見免徵、減徵規定整理

了解如何節稅後，最後一步就是掌握實際的申報流程與時間點，以及其他重要的免徵規定。

1. 土地增值稅的申報流程與時限

2. 其他常見的土地增值稅免徵、減徵規定

除了自用住宅和重購退稅外，還有幾種常見的免徵或減徵情況：

• 繼承免徵： 繼承移轉土地所有權時，免徵土地增值稅。但未來繼承人出售時，將以繼承時的公告現值作為前次移轉現值起算。
• 公用土地免徵： 土地被政府徵收或作公共設施用地時，免徵土地增值稅。
• 私有土地捐贈： 依規定將私有土地無償捐贈給政府或學校等單位時，免徵土地增值稅。
• 都市計畫土地： 依《都市計畫法》指定之公共設施用地尚未被徵收前之移轉，可減徵 40% 的土地增值稅。

透過本文的詳盡解析，您已全面掌握土地增值稅的計算公式、納稅義務人，以及最重要的節稅工具：自用住宅優惠稅率申請條件與重購退稅規定。土地增值稅並非無法控制的成本。只要你在交易前確保以下三大重點：

1. 確保符合「一生一次」自用住宅優惠稅率申請條件，將稅率降至 10%。
2. 善用「重購退稅」機制，為換屋預留足夠的資金。
3. 注意申報時效，避免不必要的罰款。

掌握了這些土地增值稅的知識，就能在所有不動產交易中，做出最有利於自己的財務規劃，讓資產價值最大化。