近年隨著房價高漲，許多人選擇透過房貸實現購屋夢想。然而，傳統房貸還款後，資金就無法靈活運用。「理財型房貸」因其隨借隨還的特性，成為許多人關注的焦點。這種房貸型態，將已還清的房貸本金轉換成可循環動用的額度，讓屋主能更彈性運用資金。本篇文章將深入淺出地為您說明理財型房貸的定義、優缺點，以及適合哪些族群。透過本文，您可以更了解理財型房貸是否符合您的需求，做出最適合的選擇。

一、理財型房貸是什麼

近期因為部分銀行逼近「銀行不動產放款天條」《銀行法》第72-2條監管紅線，開始採行不動產貸款管控措施，引發了所謂的限貸令及民眾無法順利貸款的狀況。銀行承作量能吃緊，不少民眾面臨「一貸難求」的窘境。 為了因應市場變化，部分銀行開始積極推廣理財型房貸或房屋擔保放款等非傳統房貸產品。相較於傳統房貸，這些產品的利率相對較低，且提供更彈性的資金運用方式。理財型房貸是一種靈活運用房貸價值的理財方式，其主要特點是與一般房貸不同，一般房貸在還款後本金無法再動用，而理財型房貸則將已償還的本金部分轉換為可隨時動用的循環額度，並且按日計息，方便進行資金調度。

理財型房貸，又稱為循環型房貸，具備將已償還的本金轉化為循環信用額度的功能。舉例來說，若您有1,000萬元的本利攤還房貸，已償還300萬元後，您可以申請300萬元的理財型房貸額度。這筆額度可隨借隨還，只有在動用時才會產生利息，極大地提升資金使用的彈性。

1、理財型房貸的運作方式

• 本金轉化為循環額度：在理財型房貸中，每當借款人償還本金（無論是按月攤還的本金或提前償還部分），這些本金將轉化為循環信用額度。
• 隨借隨還、按日計息：理財型房貸具有隨借隨還的特性，只有在實際動用額度時才會計息，且計息方式為按日計息。
• 彈性償還選擇：在還款期限內，借款人僅需支付利息而無需償還本金，這為資金周轉提供了極大的靈活度。當借款人有多餘資金時，也可選擇償還部分或全部貸款本金，隨後已還本金將再次成為可用循環額度，供後續資金需求使用。
• 資金運用的彈性：理財型房貸的資金使用範圍不限於特定用途，借款人可以將這筆額度用於短期投資、債務整合、生活急用、創業資金等，實現資金的靈活調度。

2、理財型房貸與一般房貸的差異

理財型房貸與一般房貸在操作模式、資金靈活性及還款方式等方面有顯著差異。以下整理出兩者的主要不同之處：

（１）本金運用方式

• 一般房貸：在償還本金後，已還的部分無法再使用，借款額度僅限於最初的貸款總額，隨著本金的還款，貸款餘額逐漸減少。
• 理財型房貸：已償還的本金會轉為可循環動用的額度，借款人可以重複使用這筆資金，且無需重新申請貸款。

（２）資金使用彈性

• 一般房貸：只能用於購屋等特定用途，且還款進度固定，無法隨時調整資金。
• 理財型房貸：資金使用範圍更廣泛，無論是投資、緊急預備金、還債、創業或家庭支出等，都可靈活使用，適合多元財務需求。

（３） 還款方式

• 一般房貸：需要按月攤還本金及利息，且償還進度無法改變。
• 理財型房貸：可以選擇在期限內僅支付利息，不需每月償還本金，這樣減少了短期內的資金壓力，若需要也可以提前償還部分本金，讓已還的本金成為可用額度。

（４）計息方式

• 一般房貸：按貸款本金和利率計息，即使未動用的額度也會計算在內。
• 理財型房貸：只針對實際動用的金額按日計息，若無動用則無須計息，這樣借款人可以有效降低利息成本。

（５）額度核定

• 一般房貸：依房屋市值及借款人的還款能力核定，並逐月減少。
• 理財型房貸：依據房屋價值、借款人的信用評估來核定額度。隨著本金的還款，額度會增加並可循環使用，滿足日後的資金需求。

比較項目	理財型房貸	一般房貸
本金運用方式	已還本金可轉為循環額度，隨時調用	已還本金無法重複使用
資金使用彈性	可用於投資、緊急預備金、債務整合、創業等，資金使用更靈活	主要用於購屋等固定用途
還款方式	可選擇只還利息、不必每月還本金；若有需求，可提前償還並再度使用本金	每月需固定攤還本金及利息
計息方式	依實際動用金額按日計息，未動用則無須支付利息	按貸款總額計息，即使未動用的額度也計算利息
額度核定	根據房屋價值及信用評估，隨還款增加額度；額度可循環使用	依房屋市值及還款能力核定，額度逐月減少

3、理財型房貸與房屋增貸的差異

理財型房貸和房屋增貸都是針對已擁有房貸的民眾，提供額外資金的兩種選擇。兩者皆可將已償還的本金部分重新借出，但存在一些關鍵差異：房屋增貸屬於一次性貸款，利率與還款期限較長，適合長期資金需求。而理財型房貸則具備隨借隨還、按日計息的彈性特點，僅在實際動用時產生利息。因此，理財型房貸較適合有短期資金周轉需求的借款人。

比較項目	理財型房貸	房屋增貸
說明	將已還清的房貸本金轉為可循環動用額度，隨借隨還，按日計息	在既有房貸基礎上申請額外貸款，增加貸款總額
資金用途	可隨時動用，靈活性高，可用於投資、周轉、生活開銷等	一次性增貸資金，適合大額用途，如裝修、債務整合等
額度核定	根據已還本金比例轉為循環額度，逐步累積，無需重新核貸	需重新申請，依據房屋增值或剩餘淨值核定，額度通常較高
放款方式	隨借隨還，按日計息，僅針對實際動用部分計算利息	一次性放款，整體計息，即使未動用的部分也會計算利息
還款方式	僅支付動用部分的利息，可隨時還本金並再次動用	每月需固定攤還本金及利息
利率	利率一般較高，接近信貸利率	通常比一般房貸略高，但低於理財型房貸
適合對象	適合短期資金需求、資金運用靈活的人	適合長期資金需求、需一次性大額資金者，如房屋修繕或債務整合
優點	資金調度彈性大，隨借隨還，可應付突發需求	額度較高、還款期限長
缺點	利率較高，額度較低	增加貸款總額，還款負擔增加

二、理財型房貸額度及利率是多少

由於《銀行法》72-2條的規範，為避免資金過度集中於不動產，多家銀行已將下半年的房貸業務重心轉向。 除持續提供自住型房貸外，更積極推廣理財型房貸及投資理財貸款等多元化產品。 透過這些產品，銀行不僅能滿足客戶多樣化的資金需求，同時也能有效控管房貸風險。目前，已有超過12家銀行推出相關方案， 顯示出銀行對於此類產品的重視，各家銀行的貸款額度不一，都需要進行鑑價，有的銀行最高可達鑑價8成。值得注意的是，理財型房貸的額度並不是辦完就能馬上動用，因為甲、乙兩案的額度是共用的，意思就是你的理財型房貸的可動用額度，是來自於已償還的貸款本金，所以如果還款金額不多，也沒辦法借多少錢出來。下列整理12家銀行理財型房貸方案：

1、理財型房貸額度

銀行名稱	貸款利率範圍	其他費用
玉山銀行	2.93~3.42%	手續費 8,000元
富邦銀行	2.8%～3.2%	手續費 8,000元
國泰世華銀行	2.82%～4.16%	手續費 5,000元～20,000元
永豐銀行	2.79%起	手續費 5,000元～12,000元
匯豐銀行	2.60%～3.43%	手續費 7,000元～10,000元
遠東商業銀行	2.73%～3.55%	手續費 5,000元
王道銀行	3.33% 起	手續費 6,000元
星展銀行	3.05%~3.60%	開辦費NT$4,500，信用查詢費NT$1,000
元大銀行	2.30%～4.00%	手續費 8,000元～20,000元，優惠專案帳務管理費：總額度之2.50%起
凱基銀行	2.86%起	手續費5,000元~20,000元
板信銀行	2.98%~3.13%	手續費5,000~10,000元
安泰銀行	2.8%起	手續費3000元

2、理財型房貸利率試算

理財型房貸為按日計息，並於每個月月底結算付息，計算公式是：

當日動用最高餘額×利率÷365天×借款天數＝應繳利息金額

舉例：小張為自營商，近期有資金需求，二個月後即可返還，依理財型房貸利2.79%計算，利息為3669元

利息計算方式：動用餘額($8,00,000)×年利率(2.79%)/365×動用期間60天=3669(利息)

三、理財型房貸的優點

理財型房貸特別適合那些希望靈活運用資金、提高資金使用效率的房屋擁有者。以下是理財型房貸的主要優點：

1、資金靈活運用：理財型房貸的最大優勢在於它的靈活性。借款人可以自由支配借來的資金，根據自身的財務狀況與理財需求，將資金投資於不同的金融產品，達到資金的最佳配置。

2、低利率優勢：相比於其他類型的貸款，房屋貸款通常具備較低的利率。透過理財型房貸，借款人可以享受低利率的同時，將多餘的資金投入到收益較高的理財產品中，如股票、基金或保險等。這樣不僅能維持房屋資產，還有機會透過合理的投資獲取額外收益，進一步提升資金效益，達到「借低投高」的效果。

3、減少資金壓力：理財型房貸能幫助房屋擁有者在不需要出售房產的情況下獲得大額資金，這對於面臨短期資金需求或需要支付高額支出的借款人來說，可以有效減輕資金壓力。

4、 彈性還款選擇：理財型房貸通常提供多種還款選擇，借款人可以根據個人的財務狀況，選擇分期還款或提前償還部分貸款，讓借款更具靈活性，利於借款人的資金規劃。

5、增強資產配置能力：借款人可以利用理財型房貸將房產轉化為更具流動性的資金，這有助於進行更高效的資產配置和多元化投資，從而提高整體的財務健康狀況。

四、理財型房貸的缺點

理財型房貸雖然具有資金運用靈活的優點，但仍存在一些潛在的缺點，建議您在申請之前仔細評估：

1、額度限制：理財型房貸的額度通常以已還清的本金為上限，也就是說，還款越多，可動用的額度就越高。如果還款金額較少，可動用的額度也會相對有限。

2、期限較短：大部分的理財型貸款是一年一約，若想繼續使用，需辦理續約手續。

3、容易產生過度消費： 因為資金可隨時動用，容易產生衝動消費，若無法妥善規劃，可能造成財務負擔。

4、同時背負兩筆貸款： 申請理財型房貸後，您將同時背負一般房貸和理財型房貸兩筆貸款，增加每月還款壓力。

5、用途限制：許多人會利用理財型房貸來進行投資理財、資金周轉，但是理財型房貸在用途上還是有一些限制的。近年央行積極打炒房，假如你動用理財型房貸的額度作為購置第二屋的頭期款，並申請第二筆購屋貸款，未來理財型房貸要展期的時候，銀行就會回頭查察你動用這筆資金的用途為何。如果被銀行發現，理財型房貸可能就會被轉回一般購屋貸款。

五、理財型房貸申請條件與流程

各家銀行理財型房貸申請年齡介於18歲~20歲，名下需要有房屋，且信用好，具備還款的能力，即可向您目前的房貸銀行進行諮詢及評估可貸額度。

1、提出申請

2、徵信鑑價：銀行會依照你所提出的申請資料辦理徵信，同時對於不動產進行鑑估。

3、審核：銀行在審核貸款時，會依照「5P原則」進行評估，包括借款人的信用狀況、資金用途、還款能力等。為確保貸款的安全性，銀行會對借款人的信用狀況、還款能力進行嚴格評估。此外，也會考量貸款用途的合理性，以及是否有足夠的擔保品，以降低貸款風險。

4、 簽約對保：銀行核准房貸申請後，房貸業務人員會約定簽約對保時間。對保當天房貸業務人員會完成簽訂借款契約書及相關手續。

5、不動產設定：為了保障銀行的權益，需要辦理房屋抵押登記。抵押登記需向地政事務所辦理，相關費用包括設定登記規費、書狀費及謄本費等，皆需要由借款人自行負擔。

6、保險 (火險、地震險)：銀行在撥款前，會需要完成投保「住宅火險及地震基本險」。目前保險為一年續約一次，每年保險到期時銀行會通知續保，直到清償房貸為止。

7、 借款額度設定：完成投保後，銀行會將款項撥入指定帳戶，並將理財型房貸額度綁定在一筆存款帳號並核發金融卡給貸款人。

理財型房貸是一種靈活且具有潛力的金融工具，適合那些希望同時管理房貸和理財資金的房屋擁有者。儘管它提供了更多的資金運用彈性與投資機會，但同時也伴隨一定風險。因此，在選擇理財型房貸之前，借款人應進行充分的財務評估，並在專業顧問的協助下，做出最適合自身情況的決策。理財型房貸，當運用得當，將是達成資產增值與資金靈活運用的有力工具。

六、理財型房貸常見問題

Q1：理財型房貸如何還款？

理財型房屋貸款的還款方式非常簡單，你只需要將款項存入綁定的存款帳號即完成還款。

Q2：理財型房貸可以只繳利息不還本金嗎？

可以。理財型房貸的優勢在於資金運用彈性，可隨時借用或還款。但請注意，理財型房貸是「日計息」，若未能在短期內歸還，累積的利息將會快速增加，因此建議您在使用前，務必評估自身的還款能力。

Q3：理財型房貸適合的族群有哪些？

1、理財規劃族：如果想要更靈活地運用資產，但剛好手中的現金不夠，就可透過理財型房貸取得能彈性運用的資金。

2、資金備用族：房貸通常是多數人每月的最大開銷，而生活中難免會遇到臨時或緊急的資金需求 (譬如醫療、出國、結婚、小孩學費)，這時就可透過理財型房貸來當備用金，填補短期的資金缺口。

Q4：理財型房貸的還款期限通常是多久？

理財型房貸合約以一年為單位，最長自動續約到七年。動撥貸款後每月僅需還利息，只要個人信用及收入狀況沒有太大變化，就能等到最後到期日再一次還清本金即可。